Актуально на 19 апреля 2026 г.

Что такое трехсторонний договор и когда он нужен

Трехсторонний договор купли-продажи земельного участка, это соглашение, в котором участвуют:

• Продавец — собственник земельного участка;
• Покупатель — будущий собственник;
• Залогодержатель (банк) — кредитная организация, в пользу которой на участке зарегистрирована ипотека в силу закона.

Такой договор заключается, когда участок обременён ипотечным долгом, и долг должен быть погашён из выручки от продажи одновременно с переходом права собственности.

Особенности 2026 года: главные изменения

1. Все сделки с обременёнными объектами подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
2. Регистрация перехода права и прекращения обременения происходит одновременно через ЕГРН в режиме «одного окна».
3. С 1 января 2026 г. в договоре обязательно указывать кадастровый номер, площадь и точные координаты участка по данным ЕГРН.

Структура трехстороннего договора (образец-шаблон)

Преамбула

Указываются полные наименования сторон, дата и место заключения договора.

Предмет договора

• Кадастровый номер: 54:35:1234567:890;
• Площадь: 1 000 м²;
• Адрес: Россия, Московская обл., г. Одинцово, ул. Полевая, владение 10;
• Назначение: Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Цена и порядок расчётов

Цена участка составляет 5 000 000 руб.

Обязанности сторон

• Продавец обязуется предоставить актуальную выписку из ЕГРН, свидетельствующую об отсутствии арестов.
• Банк обязуется выдать письменное согласие на снятие обременения после полного погашения долга.
• Покупатель обязуется застраховать участок от риска гибели или утраты на сумму долга до момента перехода права.

Акт приёма-передачи

Форма акта приёма-передачи прилагается к договору как Приложение № 1. В акте фиксируются:

• дата и время передачи;
• перечень переданных документов (правоустанавливающие, техпаспорт, геодезический план);
• подписи сторон и нотариуса.

Гарантии и ответственность

Сделка по ограничению ответственности продавца за возможные притязания третьих лиц ничтожна (ст. 431.1 ГК РФ). Продавец гарантирует:

• отсутствие судебных споров;
• право собственности без каких-либо обременений, кроме указанной ипотеки.

Пошаговая инструкция по оформлению

1. Подготовка пакета документов
   • Выписка из ЕГРН не старше 5 дней;
   • Согласие супруга/супруги продавца (нотариально);
   • Кадастровый паспорт и техплан.
2. Нотариальное удостоверение
   
   У нотариуса проверяют правоустанавливающие документы, подлинность подписей и отсутствие обременений.
3. Перечисление средств на эскроу-счёт
   
   Банк-эскроу блокирует деньги до момента регистрации перехода права.
4. Одновременная регистрация
   
   Росреестр:
   • вносит запись о новом собственнике;
   • снимает ипотечное обременение.
5. Получение документов
   
   Через 3–7 дней участники получают:
   • выписку из ЕГРН на Покупателя;
   • письмо банка о закрытии ипотеки;
   • распоряжение на открытие эскроу-счёта.

Частые ошибки и как их избежать

Бланк трехстороннего договора в формате Word/PDF

Готовый шаблон договора (включая акт приёма-передачи и согласие супруга) можно скачать бесплатно по ссылке:

Скачать Word-шаблон (40 КБ)

Скачать PDF-образец (350 КБ)

1. ☐ Проверены документы продавца (ЕГРН, правоустанавливающие)
2. ☐ Получено нотариальное согласие супруга/супруги
3. ☐ Согласована цена и условия погашения ипотеки
4. ☐ Открыт эскроу-счёт в банке
5. ☐ Выбран нотариус и согласована дата удостоверения
6. ☐ Оформлен акт приёма-передачи (Приложение № 1)

Важно: любые изменения в договоре после нотариального удостоверения требуют повторного визита к нотариусу и дополнительного согласования с банком.

Информация предоставлена по состоянию на . Перед использованием консультируйтесь со специалистом.