в статье 274 ГК РФ позволило собственникам «окруженных» или технически изолированных земель получать проход, проезд и иные необходимые сервитуты через соседние участки. Но не каждый может подать в суд за сервитутом. Ниже, разбор всех категорий лиц, обладающих таким правом, с опорой на последние судебные разъяснения и изменения законодательства.
Сервитутарий — кто это?
Согласно ст. 274 ГК РФ и главе 3.6 ЗК РФ, сервитутарием (тем, кто требует установления сервитута) может быть только лицо, обладающее вещным правом на недвижимость, нуждающуюся в сервитуте. Это ключевое условие.
Перечень лиц, имеющих право требовать сервитут
Собственник недвижимого имущества
- Земельный участок, наиболее очевидный объект. Если ваш участок не имеет выхода к дороге, вы как собственник можете требовать сервитут прохода/проезда через соседний.
- Здания, сооружения, другая недвижимость — ст. 277 ГК РФ распространяет сервитут и на них (например, для подвода инженерных сетей к дому).
Лицо, которому участок предоставлен на особых правах
- Право пожизненного наследуемого владения (ППВ)
- Право постоянного (бессрочного) пользования (ППП)
Эти категории выступают «вместо» собственника при наличии соответствующего права в ЕГРН (п. 4 ст; 274 ГК РФ).
Иные лица, указанные в федеральных законах
Примеры:
- Обладатели аренды земель государственной или муниципальной собственности сроком более 1 года (ст. 39.23 ЗК РФ) могут заключать соглашение о сервитуте без согласия собственника, если иное не прописано в договоре.
- Землепользователи, землевладельцы при аренде участков из фонда ОООТ (оборона, безопасность и т. д.) в соответствии со спецзаконами.
Кто не может требовать сервитут
- Арендатор частного земельного участка — не имеет вещного права на землю, поэтому не может быть сервитутарием в суде. Однако он может:
- переложить обязанность на арендодателя по ст. 606, 611 ГК РФ (обеспечить владение);
- подать негаторный иск (ст. 304, 305 ГК РФ) об устранении препятствий.
- Собственник самовольной постройки — сервитут не устанавливается для доступа к объекту, признанному самовольным (Обзор ВС РФ № 3-2022).
- Лица без зарегистрированного права — если право не внесено в ЕГРН, требование будет отклонено судом.
Процедура установления сервитута
Два пути:
- Договор, заключается между сервитутарием и собственником (или землепользователем) соседнего участка и регистрируется в Росреестре.
- Судебное решение, при недостижении соглашения суд устанавливает сервитут, если доказана объективная необходимость и отсутствие альтернативных способов (п. 7 Обзора ВС РФ).
Размер платы за сервитут
Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату, если законом или соглашением не установлено иное (п. 5 ст. 274 ГК РФ).
Краткая памятка
| Категория лица | Может ли быть сервитутарием? | Основание |
|---|---|---|
| Собственник участка/здания | Да | п. 1 ст. 274 ГК РФ |
| ППВ / ППП | Да | п. 4 ст. 274 ГК РФ |
| Арендатор гос/мун земли > 1 года | Да (по соглашению) | п. 6 ст. 274 ГК РФ + ст. 39.23 ЗК РФ |
| Арендатор частного участка | Нет (в суде) | Судебная практика |
| Собственник самовольной постройки | Нет | Обзор ВС РФ |
Требовать установления частного сервитута в 2026 году могут только собственники или лица с вещными правами (ППВ, ППП, длительная аренда гос/мун земель). Все остальные должны действовать опосредованно — через собственника или арендодателя. В суде же обязательным условием является доказательство объективной невозможности обеспечить нужды без сервитута.
Помните: прежде чем подавать иск, проверьте запись в ЕГРН и убедитесь, что альтернативных путей доступа действительно нет.