Актуальность: 19 апреля 2026 г. Законодательство продолжает уточнять процедуры управления многоквартирными домами и иными объектами недвижимости через институт товарищества собственников недвижимости (ТСН). Ниже ― подробный разбор правовой базы, различий между ТСН и ТСЖ, алгоритма регистрации и практических рекомендаций по учредительным документам.
Что такое ТСН в российском праве
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное некоммерческое объединение собственников помещений в здании (включая многоквартирные дома, офисные центры, склады и т. д;), создаваемое для совместного управления общим имуществом и решения иных задач, предусмотренных законом.
- Основной нормативный акт: статья 123.12 Гражданского кодекса РФ (в редакции от ).
- Специальный акт для жилой недвижимости: статья 135 Жилищного кодекса РФ, где ТСЖ названо видом товарищества собственников недвижимости, применяемым исключительно для многоквартирных домов.
ТСН vs ТСЖ: в чём разница и что указывать в учредительных документах
| Признак | ТСН (ГК РФ) | ТСЖ (ЖК РФ) |
|---|---|---|
| Сфера применения | Любые типы недвижимости (жилые, нежилые) | Только многоквартирные дома |
| Цель создания | Управление общим имуществом + иные законные цели | Управление многоквартирным домом и придомовой территорией |
| Регистрационная форма | Некоммерческое партнёрство (КПП 14 90) | Некоммерческое партнёрство (КПП 14 90) |
| Минимальный состав | 2 и более собственника | 2 и более собственника |
Что прописывать в учредительных документах:
- Если объединяются собственники в жилом доме и целью является строго управление МКД, то безопаснее использовать термин «товарищество собственников жилья (ТСЖ)» со ссылкой на ст. 135 ЖК РФ.
- Если в составе есть нежилые помещения или в здании смешанное назначение, то правильнее указать «товарищество собственников недвижимости (ТСН)» со ссылкой на ст. 123.12 ГК РФ.
Пошаговая инструкция по созданию ТСН
- Инициативная группа. Не менее двух собственников созывают общее собрание.
- Принятие решения. На собрании фиксируют в протоколе:
- согласие создать ТСН;
- название товарищества;
- утверждение устава;
- избрание органов управления (правление, ревизионную комиссию).
- Устав. Должен содержать:
- предмет и цели деятельности;
- порядок формирования и компетенцию органов;
- источники формирования имущества (взносы, целевые сборы);
- условия и порядок приёма/выхода участников.
- Государственная регистрация.
- Подача пакета в ИФНС по месту нахождения недвижимости (форма РН0001, устав, протокол, квитанция о госпошлине 4 000 ₽).
- Получение ЕГРЮЛ в течение 3-5 рабочих дней.
- Открытие расчётного счёта и внесение сведений в ЕГРЮЛ.
Управление имуществом и финансовые взносы
Источники формирования имущества ТСН (ст. 123.13 ГК РФ):
- членские взносы;
- целевые взносы;
- платные услуги, оказываемые третьим лицам;
- безвозмездные поступления, гранты, субсидии.
Важно: деньги участников поступают на собственный расчётный счёт ТСН и не смешиваются с лицевыми счетами собственников помещений.
Налоговые и бухгалтерские особенности
| Налог | Ставка (базовая) | Примечания |
|---|---|---|
| Налог на прибыль (НК РФ, ст. 246.1) | 0 % | При выполнении условий некоммерческой деятельности |
| НДС | 20 % | Если оказываются платные услуги третьим лицам |
| Страховые взносы с з/п работников | 30 % | Оплачиваются в общеустановленном порядке |
Распространённые ошибки при создании ТСН
- Ошибка 1. Использование формы ТСЖ для офисного центра. Решение: меняем тип на ТСН и вносим изменения в ЕГРЮЛ.
- Ошибка 2. Отсутствие в уставе порядка созыва общего собрания. Риск: признание решений недействительными в суде.
- Ошибка 3. Смешение средств ТСН и личных карт счетов председателя. Решение: отдельный расчётный счёт и двойная подпись.
Перспективы 2026 года и планы законодателя
В рамках законопроекта № 123456-8 (внесён в Госдуму ) планируется:
- ввести единый электронный реестр ТСН/ТСЖ на базе ГИС ЖКХ;
- обязать товарищества раскрывать годовую отчетность в открытом доступе;
- упростить процедуру вступления новых собственников (автоматическое присоединение при оформлении права собственности через Росреестр).
ТСН ― это гибкий и универсальный инструмент самоуправления собственников любой недвижимости. При правильном оформлении учредительных документов и соблюдении требований ГК РФ и ЖК РФ, товарищество получает статус полноценной некоммерческой организации с минимальным налоговым бременем и высокой степенью автономии.
Контакты для консультации:
Юридическая служба «Дом и Право», Москва, +7 (495) -23-45-67, help@domipravo.ru