Товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН) — это некоммерческая организация‚ созданная собственниками помещений (квартир‚ нежилых помещений‚ садовых домов‚ земельных участков) для совместного управления общим имуществом‚ содержания объекта и оказания других услуг‚ необходимых для комфортного пользования недвижимостью. В отличие от классических хозяйственных товариществ и обществ‚ ТСН не обязано формировать уставной капитал‚ поскольку деятельность ведётся не ради извлечения прибыли‚ а исключительно в интересах собственников.

Правовая природа ТСН и отсутствие требования об уставном капитале

Согласно ст. 123.12 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ‚ ТСН создаётся как добровольное объединение собственников недвижимости. В законе прямо не установлено требование о минимальном размере уставного капитала. Напротив‚ в судебной практике и разъяснениях ФНС подчёркивается:

«…уставный капитал при создании ТСЖ/ТСН не формируется‚ а члены товарищества не приобретают долю в имуществе организации».

Таким образом‚ «капитал товарищества» — это не классический уставной капитал‚ а совокупность целевых взносов‚ членских и поступлений‚ направляемых на текущее содержание‚ ремонт и капитальный ремонт общего имущества.

Устав ТСН: обязательные сведения о финансовых источниках

Хотя требования об уставном капитале отсутствуют‚ устав обязан содержать:

1. Наименование с обязательными словами «товарищество собственников недвижимости».
2. Место нахождения (юридический адрес).
3. Предмет и цели деятельности (управление‚ содержание‚ ремонт общего имущества).
4. Источники формирования имущества и порядок расходования средств:
   • вступительные взносы (если предусмотрены);
   • членские взносы;
   • платежи собственников пропорционально их доле в праве общей собственности;
   • отчисления в фонд капитального ремонта;
   • безвозмездные пожертвования;
   • гранты и иные целевые поступления.
5. Порядок принятия решений по вопросам бюджета и размера взносов‚ в т.ч.:
   • единогласно;
   • квалифицированным большинством голосов (например‚ ⅔ или ¾).

Что происходит на практике: «фактический капитал» ТСН

Если юридического уставного капитала нет‚ то с чего начинает жить только что созданное ТСН? В 2026 году большинство новых товариществ используют следующую схему:

• Открытие расчётного счёта, достаточно символических 10 000 ₽ для безакцептного списания коммунальных платежей и оплаты первых договоров (уборка территории‚ вывоз мусора‚ мелкий ремонт).
• Утверждение годовой сметы — на общем собрании собственники голосуют за размер ежемесячных взносов (например‚ 25–45 ₽/м² общей площади).
• Резервный фонд (фонд капремонта) — формируется отдельно по решению общего собрания и не является уставным капиталом‚ а значит не облагается налогом на прибыль (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ).

Налоговые последствия отсутствия уставного капитала

Отсутствие уставного капитала упрощает налоговый учёт:

Регистрация ТСН: какие документы подаются без «капитала»?

При подаче в ИФНС (ФНС) необходимы:

1. Заявление по форме РН0001.
2. Устав (в 2 экз.) с указанием источников формирования имущества‚ но без раздела «уставный капитал».
3. Протокол общего собрания собственников о создании ТСН и утверждении устава.
4. Сведения о лицах‚ проголосовавших за создание (ФИО‚ доля в праве общей собственности на общее имущество).
5. Гарантийное письмо о предоставлении юридического адреса (или договор аренды).

Подводим итоги

ТСН не имеет уставного капитала в привычном для ООО или АО понимании. Все финансовые потоки регулируются через сметы‚ взносы и целевые фонды‚ утверждаемые общим собранием собственников. Это облегчает старт: достаточно решения большинства и первоначального взноса‚ который можно определить уже после регистрации. Такой подход делает ТСН гибкой и экономически доступной формой самоуправления для любых видов недвижимости — от многоквартирных домов до садовых товариществ.

Если Вы планируете создать ТСН и сомневаетесь в цифрах‚ начните с минимального счёта 10 000–50 000 ₽ и утвердите смету на год вперёд, этого достаточно для спокойного старта без «уставного капитала».