Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это относительно новая форма объединения владельцев недвижимости‚ появившаяся в российском законодательстве в 2014 году. Вопрос о том‚ относится ли ТСН к некоммерческим или коммерческим юридическим лицам‚ часто вызывает путаницу. В статье рассмотрим правовой статус ТСН‚ его цели‚ допустимую деятельность и отличия от традиционных ТСЖ.

Что такое ТСН?

Согласно части первой Гражданского кодекса РФ (ст. 123.12) товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (квартир‚ нежилых помещений‚ земельных участков‚ дачных‚ садовых и огороднических участков и т.п.). Объединение создаётся для совместного владения‚ пользования и управления этим имуществом;

• Членами ТСН могут стать как собственники жилой‚ так и нежилой (коммерческой) недвижимости.
• Товарищество может охватывать один многоквартирный дом‚ несколько домов‚ а также отдельные земельные участки.
• ТСН оформляется в виде некоммерческого юридического лица‚ что отражено в ст. 123.14 ГК РФ и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях».

Ключевые отличия от ТСЖ

ТСЖ (товарищество собственников жилья) традиционно объединяло только собственников жилых помещений в одном многоквартирном доме. ТСН же расширяет понятие:

1. Включает нежилую (коммерческую) недвижимость;
2. Может объединять несколько зданий и земельные участки;
3. Осуществляет более широкий спектр управленческих функций (например‚ управление общим имуществом коммерческих площадей).

Правовой статус ТСН: некоммерческая организация

ТСН относится к некоммерческим организациям по следующим основаниям:

• Статьи 123.12‑123.14 ГК РФ прямо указывают‚ что ТСН – это юридическое лицо‚ создаваемое в форме некоммерческой организации;
• В его уставе запрещено распределять прибыль между участниками; любые доходы направляются на покрытие расходов‚ связанных с управлением и обслуживанием недвижимости;
• Товарищество может вести лишь некоммерческую деятельность‚ то есть деятельность‚ не направленную на извлечение прибыли в виде дивидендов.

Однако это не означает‚ что ТСН не может иметь источники дохода. Оно может получать денежные средства от:

• взносов членов (ежемесячные платежи за содержание общего имущества);
• плат за пользование общим имуществом (аренда общих площадей‚ рекламные щиты и т.п.);
• компенсаций за предоставление коммунальных услуг третьим лицам.

Все полученные средства обязаны быть направлены исключительно на покрытие расходов ТСН‚ а не на распределение прибыли между участниками.

Возможность участия собственников коммерческой недвижимости

Одной из самых часто задаваемых вопросов является: «Могут ли в ТСН входить владельцы коммерческой недвижимости‚ и не превратится ли оно тогда в коммерческую организацию?». Ответ:

• Да‚ в ТСН могут входить собственники коммерческих помещений. Закон не ограничивает состав членов только жильцами.
• Наличие коммерческих объектов не меняет правовой статус ТСН – оно остаётся некоммерческой организацией‚ если соблюдаются условия статьи 123.14 (отсутствие распределения прибыли).
• Только коммерческая деятельность (торговля‚ производство‚ оказание услуг с целью получения прибыли) запрещена в уставе ТСН. При этом платные услуги‚ связанные с управлением и обслуживанием недвижимости (например‚ аренда общих площадей) допускаются‚ поскольку они являются средством финансирования основной некоммерческой цели.

Деятельность‚ разрешённая ТСН

Согласно ст. 123.14 ГК РФ и Федеральному закону «О некоммерческих организациях»‚ ТСН может заниматься следующими видами деятельности:

• Управление и содержание общего имущества (техническое обслуживание‚ капитальный ремонт‚ охрана‚ уборка и т.п.);
• Оказание коммунальных услуг (водоснабжение‚ электроснабжение‚ отопление‚ вывоз мусора) при условии‚ что они предоставляются членам ТСН;
• Аренда общих площадей (парковок‚ рекламных поверхностей‚ складских помещений) с целью покрытия расходов;
• Ведение бухгалтерского учёта‚ подготовка финансовой отчётности и взаимодействие с органами государственной власти;
• Участие в тендерах и заключение договоров с подрядными организациями.

Запрещено: распространение прибыли‚ участие в предпринимательской деятельности‚ направленной на получение коммерческого дохода‚ а также выплата дивидендов членам.

Регистрация ТСН

Процедура создания ТСН схожа с регистрацией любой некоммерческой организации:

1. Подготовка учредительных документов (решение о создании‚ устав‚ список учредителей);
2. Подача заявления в Федеральную налоговую службу (ФНС) по месту нахождения недвижимости;
3. Оплата государственной пошлины (на 2026 год – 2 500 рублей);
4. Получение свидетельства о государственной регистрации и ИНН.

После регистрации ТСН обязано вести:

• Книгу учёта членов;
• Бухгалтерскую (или упрощённую) отчётность;
• Регулярные собрания членов (не реже одного раза в год) для утверждения бюджета и отчётов.

Плюсы и минусы ТСН

Плюсы

• Гибкость – объединение может включать любые типы недвижимости‚ что удобно для комплексных жилых‑коммерческих комплексов;
• Возможность совместного использования общих площадей (парковки‚ рекламные места) и получения доходов‚ направленных на покрытие расходов;
• Упрощённый порядок управления по сравнению с ТСЖ‚ где часто требуется отдельный совет и управляющая компания;
• Четкое правовое регулирование в ГК РФ и в законах о некоммерческих организациях.

Минусы

• Необходимость соблюдения некоммерческого характера – любые попытки извлечения прибыли могут привести к правовым последствиям;
• Требования к ведению бухгалтерии и предоставлению отчётности‚ что требует времени и финансовых ресурсов;
• При наличии коммерческих объектов могут возникнуть конфликты интересов между владельцами жилья и коммерческой недвижимости;
• Не все подрядчики и банки готовы работать с ТСН‚ поскольку это новая форма юридического лица.

Как проверить правовой статус ТСН?

Для подтверждения‚ что ТСН действительно является некоммерческой организацией‚ необходимо:

1. Ознакомиться с уставом – в нём должны быть пункты о недопустимости распределения прибыли;
2. Проверить выписку из ЕГРЮЛ (можно через сайт ФНС) – в реквизитах будет указано «некоммерческая организация»;
3. Изучить финансовую отчётность – наличие расходов на содержание общего имущества и отсутствие дивидендных выплат подтверждает некоммерческий характер.

Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация‚ созданная для совместного владения и управления различными типами недвижимости. Наличие владельцев коммерческих помещений не меняет этот статус‚ если ТСН соблюдает ограничения‚ установленные статьёй 123.14 ГК РФ и законом «О некоммерческих организациях». Основная цель ТСН – обеспечение эффективного и экономически обоснованного использования общего имущества‚ а любые получаемые доходы должны идти исключительно на покрытие расходов‚ а не на распределение прибыли между участниками.

Таким образом‚ ответ на вопрос заголовка однозначен: ТСН – это некоммерческая организация. При правильном оформлении устава и соблюдении требований законодательства ТСН может стать удобным инструментом для управления как жилыми‚ так и нежилыми объектами‚ предоставляя владельцам гибкость и прозрачность финансовой деятельности.

Дата публикации: