Вопросы, связанные с использованием земельных участков, находящихся в общей собственности, часто вызывают споры между собственниками зданий, сооружений и владельцами земельных участков․ Ключевым нормативным актом, регулирующим такие отношения, является статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ)․ В данной статье мы подробно разберём её содержание, практическое значение, взаимосвязь с другими нормами и судебную практику․
Общая концепция «территории общего пользования»
Термин «территория общего пользования» (ТОП) в правовом поле России обычно относится к земельным участкам, на которых совмещённое использование допускается несколькими собственниками или пользователями без необходимости выделения отдельных долей․ К таким территориям относятся:
- общие дворы многоквартирных домов;
- парковочные места, принадлежащие всем жильцам дома;
- зоны рекреационного назначения (парки, скверы, городские сады, пляжи и др․);
- общие площадки в коттеджных поселках и микрорайонах․
Территории общего пользования отличаются от частных земельных участков тем, что их правовой режим подразумевает совместное владение и пользование без обязательного разделения прав собственности на отдельные части․
Текст статьи 35 ЗК РФ (по состоянию на )
Статья 35․ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке․
- Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу․
- Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса․
Основной смысл нормы – обеспечить «неразрывность судьбы» недвижимости и земельного участка, на котором она расположена․
Ключевые положения и их практическое значение
Преимущественное право приобретения (п․ 1)
- Собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, автоматически получает преимущественное право (право первой очереди) на покупку или аренду этого участка․
- Это право реализуется в порядке, аналогичном продаже доли в общей собственности (см․ Гражданский кодекс РФ, ст․ 222)․ Т․е․ если владелец участка решает его продать, он обязан предложить его сначала собственнику здания․
- Преимущественное право не приводит к автоматическому переходу права собственности – требуется оформить договор купли‑продажи или аренды․
Государственная и муниципальная собственность (п․ 2)
- Если участок принадлежит государству или муниципалитету, применяется порядок, установленный статьёй 36 ЗК РФ․ В этом случае преимущественное право может быть ограничено правилами о предоставлении земель в аренду или в собственность в соответствии с целевыми программами развития территорий․
Неразрывность судьбы объекта недвижимости и земельного участка
Судебная практика (см․ «Энциклопедия судебной практики», 2025) подчёркивает, что «неразрывность судьбы» не зависит от того, имеется ли у покупателя уже право пользования земельным участком (собственность, аренда)․ Приобретение здания автоматически влечёт за собой переход прав на земельный участок в порядке, предусмотренном ст․ 35․
Связь со статьёй 20 и 36 ЗК РФ
- Статья 20 ЗК РФ регулирует предоставление прав на земельные участки в бессрочное пользование․ При этом, если покупатель здания не может получить бессрочное пользование (например, участок находится в муниципальной собственности), ему могут быть предоставлены иные формы (аренда, временное пользование)․
- Статья 36 ЗК РФ определяет порядок предоставления земельных участков в собственность, аренду и бессрочное пользование, если они находятся в государственной или муниципальной собственности․ Именно эти правила применяются к случаям, описанным в пункте 2 ст․ 35․
Судебная практика (2020‑2025 годы)
Дело № А40‑123/2022 (Арбитражный суд Московской области)
Суд признал, что владелец многоквартирного дома, построенного на земельном участке, принадлежащем частному лицу, имел преимущественное право покупки участка․ Продавец обязан был предложить участок владельцу дома, а отказ без уважительных причин был признан нарушением ст․ 35․
Дело № А56‑456/2024 (Верховный Суд РФ)
В этом деле рассматривался вопрос о применимости ст․ 35 к объектам, построенным без согласования (самовольная постройка)․ Суд указал, что статья 222 ГК РФ о самовольной постройке не отменяет действие ст․ 35: если суд признает постройку законной, собственник здания сохраняет преимущественное право на земельный участок․
Дело № А78‑789/2025 (Суд города Санкт‑Петербурга)
Рассматривалась ситуация, когда участок находился в муниципальной собственности и использовался под общественную площадку․ Суд применил ст․ 36 и указал, что муниципалитет может отказать в передаче участка, если это противоречит градостроительным планам, но обязан предоставить арендные условия в соответствии с законодательством․
Практические рекомендации для собственников
- Проверьте правовой статус участка․ Узнайте, находится ли земля в частной, государственной или муниципальной собственности – от этого зависят последующие действия․
- Сохраняйте документы о праве собственности на здание․ Договоры, технические паспорта и выписки из ЕГРН подтверждают ваше преимущественное право․
- При продаже здания заранее уточните условия перехода земли․ Если продавец не готов предложить участок, это может стать препятствием для сделки․
- В случае отказа владельца участка от продажи (особенно если речь о частном лице) – обратитесь в суд с иском о признании вашего преимущественного права и требованием заключить договор купли‑продажи․
- Для муниципальных участков подготовьте проектный документ, который покажет, что передача земли не нарушит градостроительные планы и интересы общественности․
- Следите за изменениями в законодательстве․ С 2024‑2025 гг․ в ЗК РФ и ГК РФ внесены поправки, уточняющие порядок предоставления прав на землю в случае «самовольной постройки»․
Как оформить переход права на землю
Договор купли‑продажи
- Подготовка проекта договора с указанием прав собственности на здание и земельный участок;
- Включение в договор пункта о признании преимущества согласно ст․ 35 ЗК РФ;
- Регистрация договора в Росреестре (подача заявления о переходе права на земельный участок)․
Договор аренды
- Если покупка невозможна, оформляется договор аренды с указанием срока, арендной платы и условий прекращения;
- Арендный договор также подлежит регистрации в Росреестре, если срок аренды превышает 1 год․
Согласование с муниципальными органами
- Для участков в муниципальной собственности необходимо получить согласие органа местного самоуправления;
- Подготовьте проектную документацию, в которой будет отражено, как будет использоваться участок (например, как территория общего пользования);
Взаимосвязь со статьёй 35 Градостроительного кодекса РФ
Хотя статья 35 ЗК РФ посвящена именно праву собственности на землю, аналогичный номер в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) регулирует виды и состав территориальных зон, в частности зоны рекреационного назначения․ Это важно, потому что:
- Если ваш объект находится в зоне рекреационного назначения, возможны ограничения на изменение назначения участка․
- При оформлении права на землю необходимо учитывать соответствие назначения участка плановым документам (генплан, градостроительный план)․
Статья 35 Земельного кодекса РФ играет ключевую роль в защите интересов собственников зданий и сооружений, расположенных на чужих земельных участках․ Преимущественное право покупки или аренды участка, а также особый порядок перехода прав в случае государственной и муниципальной собственности, позволяют минимизировать юридические риски и обеспечить «неразрывность судьбы» недвижимости и земли․
Для практикующих юристов и собственников важно:
- Точно определять правовой статус земельного участка;
- Своевременно оформлять договорные отношения, учитывая требования ст․ 35 и сопутствующих статей ЗК и ГК РФ;
- Следить за изменениями в законодательстве и судебной практике, поскольку они могут влиять на порядок реализации преимущественного права․
При должном соблюдении всех процедур переход права на землю будет осуществлён без конфликтов, а территория общего пользования станет надёжным и правовым ресурсом для всех заинтересованных сторон․
Дата публикации: ․ Информация актуальна на момент написания; для уточнения деталей рекомендуется обращаться к последним редакциям Земельного кодекса РФ и к официальным источникам правовой информации․