Территориальное зонирование – это процесс деления муниципальной территории на отдельные территориальные зоны с установленным режимом использования земельных участков и объектов капитального строительства․ Зоны формируются в соответствии с градостроительным законодательством и фиксируются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования․
Законодательная база
Основные положения о территориальном зонировании содержатся в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ):
- Статья 34 – порядок установления территориальных зон․
- Статья 35 – виды и состав территориальных зон;
Проведение землеустроительных работ по внесению границ зон в ЕГРН осуществляется кадастровыми инженерами․
Виды территориальных зон (Статья 35 ГрК РФ)
В результате градостроительного зонирования муниципальные органы могут выделять следующие группы зон:
- Жилые зоны
- Зоны застройки индивидуальными жилыми домами․
- Зоны застройки индивидуальными домами и домами блокированной застройки․
- Зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами․
- Зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами․
- Зоны жилой застройки иных видов․
В жилых зонах допускаются объекты социального назначения (школы‚ детские сады‚ поликлиники и т․п․)‚ а также садоводство для собственных нужд․
- Общественно-деловые зоны
- Зоны делового‚ общественного и коммерческого назначения․
- Зоны размещения объектов социального и коммунально‑бытового назначения․
- Зоны обслуживания производственной и предпринимательской деятельности․
- Иные виды общественно‑деловых зон․
В этих зонах могут располагаться объекты здравоохранения‚ культуры‚ торговли‚ образования‚ а также жилые дома и многоквартирные здания (при наличии соответствующего разрешения)․
- Производственные зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктуры
- Коммунальные зоны (склады‚ объекты ЖКХ‚ транспортные терминалы)․
- Производственные зоны с различными нормативами воздействия на окружающую среду․
- Иные виды инженерной и транспортной инфраструктуры․
Предназначены для размещения промышленных‚ складских‚ транспортных и коммуникационных объектов‚ а также для создания санитарно‑защитных зон․
- Зоны сельскохозяйственного использования
- Зоны сельскохозяйственных угодий (пашни‚ сенокосы‚ пастбища‚ сады‚ виноградники)․
- Зоны‚ занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения садоводства‚ огородничества‚ личного подсобного хозяйства․
- Зоны рекреационного назначения
- Городские леса‚ скверы‚ парки‚ городские сады‚ пруды‚ озёра‚ водохранилища‚ пляжи․
- Территории‚ предназначенные для отдыха‚ туризма‚ занятий спортом․
- Зоны особо охраняемых территорий
Включают земельные участки с особым природоохранным‚ научным‚ историко‑культурным‚ эстетическим‚ рекреационным или иным ценным значением․
- Зоны специального назначения
- Кладбища‚ крематории‚ скотомогильники‚ площадки захоронения твердых коммунальных отходов․
- Другие объекты‚ размещение которых возможно только в специально выделенных зонах․
- Зоны размещения военных объектов и иные специальные зоны
Определяются с учётом требований обороны и национальной безопасности․
- Иные зоны‚ устанавливаемые органом местного самоуправления
Могут быть выделены с учётом функциональных особенностей территории и локальных потребностей․
Цели и функции территориального зонирования
- Установление единого градостроительного регламента для каждого участка․
- Обеспечение рационального использования земельных ресурсов․
- Снижение конфликтов между различными видами землепользования․
- Контроль за соблюдением экологических и санитарных норм․
- Создание условий для устойчивого развития муниципального образования․
Этапы формирования территориальной зоны
- Определение цели создания зоны – экономическая‚ социальная‚ экологическая․
- Разработка проекта ПЗЗ – текстовое и графическое описание границ‚ параметров застройки‚ ограничений․
- Согласование проекта с органами государственной власти‚ экологическими службами и общественностью․
- Принятие муниципального правового акта (решения‚ постановления) об установлении зоны․
- Внесение границ зоны в ЕГРН – работа кадастровых инженеров․
Практические последствия для собственников земельных участков
Для каждого участка‚ находящегося в определённой территориальной зоне‚ устанавливаются:
- Разрешённые виды использования (жилищное‚ коммерческое‚ сельскохозяйственное и пр․)․
- Предельные размеры участка и параметры строительства (коэффициенты плотности‚ высотность‚ отступы от границ)․
- Ограничения (запрет на размещение определённых объектов‚ экологические требования‚ санитарные нормы)․
Если планируется строительство‚ необходимо сверить проект с регламентом зоны‚ иначе возможна отказ в выдаче разрешения на строительство․
Пример: Возможность строительства СТО в зоне Ж-5
Допустим‚ владелец участка хочет открыть сервис технического обслуживания автомобилей (СТО)․ Шаги проверки:
- Определить‚ в какой зоне находится участок – в примере это зона Ж-5․
- Изучить ПЗЗ для зоны Ж-5 (согласно источнику Администрация Балашихинского района):
- Основные виды разрешённого использования: сельскохозяйственное‚ садоводство‚ огородничество․
- Вспомогательные виды: коммунальное обслуживание‚ административные здания коммунальных служб․
- Условно разрешённые виды: магазины‚ общественное питание‚ рынки․
- Сравнить с требованиями СТО – это объект производственного и транспортного назначения‚ который не входит в список разрешённых видов․
Как узнать‚ в какой территориальной зоне находится ваш участок?
- Обратиться в мультифункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг вашего муниципального образования․
- Получить копию правил землепользования и застройки (ПЗЗ) – в них указаны границы зон в виде текстовых описаний и карт․
- С помощью кадастровой справки (ЕГРН) проверить номер зоны‚ указанный в графе «Код территориальной зоны»․
- При необходимости воспользоваться онлайн‑картами кадастровой службы (например‚ Публичный кадастр РФ)․
Территориальное зонирование – ключевой инструмент регулирования использования земель в России․ Оно обеспечивает:
- Планомерное развитие городов и сельских территорий;
- Сохранение экологического баланса;
- Защиту интересов владельцев недвижимости от неправомерного застройки․
Для собственников земельных участков знание своей территориальной зоны и соответствующего градостроительного регламента является обязательным условием успешной реализации любых строительных и инвестиционных проектов․
Дата публикации: