Дарение, один из самых «семейных» способов передачи недвижимости. Когда сын хочет подарить квартиру своей маме, налоговых льгот больше, чем при любых других отношениях, но и возможных подводных камней тоже хватает. Ниже приведён развёрнутый алгоритм, который поможет оформить дарение квартиры максимально безопасно и без лишних затрат.

Преимущества дарения «сын → мать»

• Нулевой налог. Близкие родственники (дети и родители) освобождены от НДФЛ при дарении.
• Минимальный пакет документов. Не нужно подтверждать «покупную» стоимость, проводить оценку, если квартира не в ипотеке.
• Быстрая регистрация. Через МФЦ или ЕГРН онлайн, 7–9 рабочих дней.

Проверка юридической «чистоты» квартиры

Перед тем как подписывать договор, убедитесь:

1. Квартира не находится под залогом (ипотека, залоговая запись в ЕГРН).
2. Отсутствуют аресты и обременения (проверьте выпиской ЕГРН).
3. Все предыдущие собственники выписались (если кто-то был прописан — нужна справка о снятии с рег. учёта).
4. Нет долей несовершеннолетних или опекунских решений.

Документы, которые понадобятся сторонам

Составление договора дарения

Форма договора

• Устная договорённость не имеет силы. Требуется письменная форма (ст. 574 ГК РФ).
• Нотариальная форма не обязательна с 2021 г., но:
  • обязательна, если в квартире есть доля несовершеннолетних;
  • желательна, чтобы избежать будущих споров наследников.

Обязательные пункты договора

1. Полные Ф.И.О., паспортные данные, адреса сторон.
2. Точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, номер на плане.
3. Условие безвозмездности: «даритель передаёт, одаряемый принимает без встречного предоставления».
4. Распределение расходов: обычно нотариус и госпошлины оплачивает одаряемая сторона, но это можно изменить.
5. Дата передачи квартиры (можно совпадать с датой регистрации).

Образец фразы о безвозмездности

«Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одариваемого квартиру…»

Нотариальное удостоверение (по желанию)

Если вы решили заверить договор у нотариуса:

• Стоимость в 2025–2026 гг.: 3 000–5 000 ₽ (зависит от региона).
• Нотариус сам отправит документы в Росреестр через электронную подпись — сократит срок регистрации до 3–5 дней.

Подача документов на регистрацию

Куда подавать

• Любое МФЦ, приём бесплатный.
• Онлайн через Госуслуги/Росреестр — электронная подпись нотариуса или квалифицированная ЭЦП.

Госпошлина

Для физлиц — 2 000 ₽ (ст. 333.33 НК РФ). Оплатить можно на месте в МФЦ или онлайн.

Получение свидетельства

Через 7 дней (или 3 при нотариусе) мама получает выписку ЕГРН на руки — теперь она полноправный собственник. Проверьте, чтобы в графе «Вид права» стояло «Собственность».

Частые ошибки и как их избежать

1. Ошибка: не взять согласие супруги дарителя, если квартира куплена в браке.
   Решение: заранее оформить нотариальное согласие или заключить брачный договор.
2. Ошибка: дарить квартиру, в которой прописан бывший собственник.
   Решение: обязательно выписать всех (ст. 35 ЖК РФ) до подачи документов.
3. Ошибка: не оформить отказ кредитора, если квартира была в ипотеке.
   Решение: получить письменное разрешение банка.

Налоги и отчётность после дарения

• НДФЛ: 0 ₽ для матери, так как она близкий родственник.
• Налог на имущество: начисляется с 01 января следующего года на мать.
• Отчёты в ИФНС: если квартира подарена без нотариуса, мама в течение 30 дней подаёт уведомление о новой собственности через Госуслуги (форма 3-НДФЛ не нужна).

Будущая продажа квартиры: как не потерять льготы

Если мама захочет продать квартиру раньше, чем через 3 года после дарения, ей придётся заплатить НДФЛ 13 % от разницы между ценой продажи и 1 млн ₽. Чтобы избежать налога:

• Дождаться 3 года после регистрации.
• Или оформить дарение не напрямую «сын → мать», а «сын → мать → вы → обратно» с использованом ренты пожизненного содержания (обратитесь к нотариусу за индивидуальной схемой).

Чек-лист по оформлению дарения

1. Заказать выписку ЕГРН (онлайн — 30 мин).
2. Снять всех с регистрационного учёта.
3. Получить согласие супруги (если нужно).
4. Составить договор дарения (самостоятельно или у нотариуса).
5. Оплатить госпошлину 2 000 ₽.
6. Подать документы в МФЦ / онлайн.
7. Получить выписку ЕГРН на мать.

Краткий ответ на главный вопрос

Как оформить? Подготовьте паспорт, выписку ЕГРН, договор дарения, оплатите 2 000 ₽ госпошлины, подайте в МФЦ — через неделю мама станет собственником. Нотариальное удостоверение желательно, но не обязательно.

Дата актуальности: . Проверяйте изменения законодательства на официальном портале Росреестра или у нотариуса перед подачей документов.