С 31 июля 2021 года в России официально перестали выдавать бумажные свидетельства о государственной регистрации права. Однако в народе название прижилось и до сих пор используется как собирательный образ «документа, подтверждающего владение квартирой». В статье разберёмся, что именно сегодня подтверждает право собственности, какие бывают риски при покупке и почему самовольная постройка может лишить вас ОНС ― объекта недвижимого строительства.
Что сегодня заменило «свидетельство»?
С 2021 года достаточно двух документов:
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) ― электронная или бумажная. Именно она считается официальным подтвержением права.
- Договор-основание (ДКП, договор дарения, приватизации и т.д.).
Если продавец показывает старое свидетельство образца 1998–2021 гг., убедитесь, что запись в ЕГРН не отменена: случаи отмены регистрации из-за судебных споров до сих пор встречаются.
Когда право на квартиру могут «аннулировать»
Ниже перечислены типовые ситуации, при которых Росреестр или суд признают право собственности недействительным с момента регистрации:
Нарушение очередности государственной регистрации
- Продавец не был собственником на момент сделки (подделка договора, «двойная продажа»).
- Земельный участок под домом не оформлен или не вовремя передан в муниципальную собственность.
Квартира в самовольной постройке
Самовольная постройка ― это объект, возведённый без разрешения на строительства, с нарушением градплана или на чужом участке.
По статье 222 ГК РФ суд может:
- предложить узаконить объект (если это возможно),
- или признать право собственности несуществующим, обязав снести постройку;
Важно: если квартира в новостройке была продана ДДУ, но дом введён в эксплуатацию с нарушениями, застройщик не сможет зарегистрировать право, и дольщики останутся без квадратных метров.
Признание сделки недействительной
- Сделка купли-продажи оспорена наследниками, которые не были поставлены в известие.
- Сделка совершена под давлением или в пользу мнимого лица.
Можно ли «ОНС» считать будущей вещью?
Объект недвижимого строительства (ОНС) ― временное название квартиры до ввода дома в эксплуатацию и постановки на кадастровый учёт. После этого ОНС превращается в объект недвижимости.
До ОНС нельзя было зарегистрировать в собственность, но сейчас возможна досрочная регистрация по ДДУ в Росреестре (п. 4 ст. 18 Закона 214-ФЗ). Однако, если застройщик не сдаст дом, право может быть аннулировано по суду, и дольщик вернётся к статусу «владелец будущей вещи».
Чек-лист покупателя: как проверить «чистоту» квартиры
- Самостоятельно закажите электронную выписку из ЕГРН (rosreestr.gov.ru) или через МФЦ.
- Убедитесь, что в разделе «Сведения о правах» перечислен именно продавец и нет обременений (арестов, залогов).
- Если квартира в новостройке, проверьте:
- наличие разрешения на ввод в эксплуатацию;
- постановку дома на кадастровый учёт;
- отсутствие судебных дел по самовольному строительству.
- Уточните, не числится ли объект в списке самовольных построек на сайте Госстройнадзора вашего региона.
- Проверьте историю сделок по квартире за последние 3–5 лет (сервисы «Федресурс», «Судебные решения»).
Право собственности существует только после регистрации в ЕГРН.
Бумажное свидетельство ― памятка, но не юридическое основание.
Самовольная постройка или нарушение регистрационной очередности могут аннулировать право.
При покупке в новостройке убедитесь в легальности ОНС и готовности дома к вводу.
, 08:25
Автор статьи: юрист-консультант по недвижимости