Каждый инвестор или покупатель квартиры в новостройке рано или поздно сталкивается с вопросом: «Какие сведения о праве застройщика на земельный участок считаются достоверными и какие документы подтверждают это право?» В этой статье мы подробно разберём‚ какие правоустанавливающие документы должен предоставлять застройщик‚ как их проверять и на что обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме.

Зачем вообще нужны сведения о праве на земельный участок?

Земельный участок, это фундамент любого строительного проекта. Без надёжного и законного права на землю:

• невозможно получить разрешение на строительство;
• девелопер не имеет права продавать будущие квартиры по ДДУ;
• покупатели несут риск признания сделок недействительными.

Какие документы подтверждают право застройщика на земельный участок?

Договор аренды земельного участка

Наиболее распространённый вариант. Договор заключается с органами местного самоуправления или Росимуществом (если участок федеральной собственности).

• Должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Без регистрации он не порождает права.
• Обязательно проверяйте срок действия договора: дата окончания аренды не должна быть раньше сдачи дома.
• В договоре обязательно должен быть указан разрешённый вид использования: «для строительства многоквартирного дома» или аналогичный.

Свидетельство о праве собственности на земельный участок

Реже‚ но встречается: застройщик уже оформил участок в собственность.

• Проверьте‚ что в ЕГРН в разделе «Ограничения и обременения» нет запрета на отчуждение или ареста.
• Убедитесь‚ что целевое назначение участка соответствует строительству жилого дома.

Разрешение на строительство (РС)

Хотя это уже не правоустанавливающий документ на землю‚ но без РС невозможно начать строительство. Оно выдаётся на основании правоустанавливающего документа на землю.

Выписка из ЕГРН (бывший ЕГРП)

Это главный документ‚ который подтверждает право застройщика на землю. В выписке видно:

• кто собственник/арендатор;
• какие ограничения и обременения есть;
• есть ли судебные споры или залоги;
• площадь и кадастровый номер участка.

Как проверить правоустанавливающие документы застройщика: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН на земельный участок

   Это можно сделать:

   • на сайте Росреестра (онлайн-услуга «Предоставление сведений из ЕГРН»);
   • в МФЦ;
   • через электронную подпись в сервисе Госуслуги.

   Срок, от 1 до 3 рабочих дней‚ стоимость — 350–750 руб.

2. Шаг 2. Проверьте договор аренды или свидетельство о собственности

   Сверьте:

   • кадастровый номер;
   • площадь;
   • вид разрешённого использования;
   • даты начала и окончания договора аренды.

3. Шаг 3. Убедитесь‚ что участок не в залоге и не в споре

   В выписке из ЕГРН должно быть указано: «Обременений не зарегистрировано». Если есть залог или арест — обязательно потребуйте разъяснений у застройщика.

4. Шаг 4. Сверьте участок с проектной документацией

   На публичной кадастровой карте можно сравнить границы участка и предполагаемое расположение дома; Расхождения, повод насторожиться.

Какие сведения писать в договоре долевого участия (ДДУ)

При покупке квартиры в строящемся доме в договоре ДДУ обязательно должны быть указаны:

• кадастровый номер земельного участка;
• правоустанавливающий документ (договор аренды № ___ от «__»___20__ г.‚ зарегистрированный в ЕГРН № ___);
• наименование органа‚ выдавшего разрешение на строительство и его номер;
• срок окончания аренды земельного участка;
• сведения о разрешённом использовании (например‚ «для строительства и обслуживания многоквартирного дома»).

Типовые ошибки покупателей

Что делать‚ если правоустанавливающие документы не предоставлены?

Если застройщик отказывается показывать:

• выписку из ЕГРН;
• договор аренды/свидетельство о собственности;
• разрешение на строительство;

— это повод прервать переговоры. Законный девелопер обязан предоставить эти документы на этапе заключения ДДУ.

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок, актуальна и без обременений.
2. Договор аренды или свидетельство о собственности — кадастровый номер совпадает с ЕГРН.
3. Разрешение на строительство — действует и выдано на этот участок.
4. В договоре ДДУ — все вышеуказанные сведения зафиксированы.
5. Нет залогов‚ арестов‚ судебных споров.

Краткий вывод

Проверка правоустанавливающих документов на земельный участок — это не формальность‚ а ваш главный щит от потери денег и имущества. Не верьте на слово‚ требуйте документы‚ сверяйте данные в ЕГРН‚ и тогда риски покупки квартиры в новостройке сведутся к минимуму.

Дата публикации: