Функциональное назначение – это один из ключевых параметров, определяющих правовой, технический и экономический режим эксплуатации строительного объекта. Правильное и полное фиксирование этой информации необходимо для:

• получения разрешительной документации;
• внесения изменений в цифровой паспорт объекта капитального строительства;
• оценки стоимости и налогообложения;
• планирования эксплуатации и технического обслуживания.

Правовая основа

Сведения о функциональном назначении закреплены в ряде нормативных актов Российской Федерации, среди которых:

1. Федеральный закон № 214-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
2. Постановление Правительства РФ от 21 февраля 2024 г. № XXX «Об утверждении Положения о цифровом паспорте объекта капитального строительства» (резолютивная часть определения объявлена 21 февраля 2024 г., полный текст изготовлен 22 февраля 2024 г.).
3. Письмо Минфина России от № 03-05-05-01/40484, где разъясняется, может ли признание имущества объектом капитального строительства влиять на его налоговый режим.
4. Правила согласования архитектурно‑градостроительного облика объекта капитального строительства.

Все эти документы требуют, чтобы в цифровом паспорте присутствовал раздел «Функциональное назначение», в котором отражаются:

• вид использования (жилищное, административное, промышленное, социальное и пр.);
• виды деятельности, которые планируется осуществлять в здании;
• требования к инженерным сетям и системам безопасности, обусловленные назначением.

Что включают сведения о функциональном назначении?

2.1 Основные характеристики

• Код назначения – справочный код из классификатора ОКПД2 (например, 71.12 «Строительство жилых и нежилых зданий»).
• Назначение по нормативным документам – указание на нормативные акты, определяющие требования к данному типу объектов (например, СП 48.13330.2011 «Свод правил по проектированию зданий жилого фонда»).
• Планируемый срок эксплуатации – обычно 60–100 лет, в зависимости от типа конструкции.

2.2 Специфические требования

В зависимости от назначения могут быть предусмотрены дополнительные параметры:

• уровень пожарной безопасности (класс «А», «В», «С» и т.д.);
• требования к акустической изоляции;
• максимальная нагрузка на перекрытия;
• особенности доступа для маломобильных групп населения.

Процесс формирования сведений о функциональном назначении

1. Инициирование проекта – заказчик формулирует цель строительства и желаемый тип использования.
2. Анализ градостроительной документации – проверка соответствия планируемого назначения требованиям местного градостроительного регламента.
3. Разработка концептуального проекта – архитектурно‑проектная группа определяет основные параметры и готовит техническое задание с указанием назначения.
4. Согласование с органами государственного контроля – подача в органы архитектурного контроля, пожарной инспекции и др. документов, содержащих сведения о назначении.
5. Внесение данных в цифровой паспорт – после получения всех согласований сведения фиксируются в единой системе (например, в ЕГРН + специализированный модуль «Цифровой паспорт»).
6. Контроль и обновление – при изменении назначения (реорганизация, переоборудование) необходимо внести корректировки в паспорт и пройти повторное согласование;

Цифровой паспорт объекта капитального строительства

Ключевой элемент современной системы управления недвижимостью – цифровой паспорт. Он объединяет:

Наличие полной и актуальной информации в цифровом паспорте упрощает процессы:

• продажи и аренды;
• получения кредитования;
• проведения аудитов и инспекций.

Практические рекомендации

5.1 При проектировании

• Сразу фиксировать предполагаемое функциональное назначение в техническом задании.
• Проводить ранний диалог с органами архитектурного контроля, чтобы избежать последующего изменения назначения.
• Использовать классификатор ОКПД2 для единообразного кодирования.

5.2 При вводе в эксплуатацию

• Обязательно загрузить все документы в цифровой паспорт в срок не позднее 30 дней после получения ввода в эксплуатацию.
• Проверить соответствие фактического использования заявленному назначению (например, отсутствие нежелательных производственных процессов в жилом здании).

5.3 При изменении назначения

• Подготовить проект переоборудования и получить согласования согласно правилам согласования архитектурно‑градостроительного облика.
• Обновить цифровой паспорт, указав новый код ОКПД2 и соответствующие нормативные ссылки.
• Уведомить налоговые органы о смене назначения для корректного расчёта налоговой базы.

Примеры типовых функциональных назначений

Сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства – это не просто формальная часть документации. Это ключевой элемент, определяющий юридический статус, технические требования и финансовую оценку здания. Корректное формирование, согласование и постоянное обновление этих данных в цифровом паспорте позволяет:

• сократить сроки получения разрешений;
• избежать штрафов и административных санкций;
• повысить рыночную привлекательность объекта;
• обеспечить безопасность эксплуатации.

Внедрение единой информационной среды и строгое соблюдение нормативных требований делает процесс управления объектами капитального строительства более прозрачным и эффективным.

Дата публикации: . Информация актуальна на момент написания и учитывает изменения в нормативных актах, принятые до 22 февраля 2024 г.