Многие участники рынка недвижимости убеждены: указать в договоре купли-продажи цену ниже фактически уплаченной — это «безобидный» способ сэкономить на налогах. Однако занижение стоимости квартиры в официальном документе превращается в бомбу замедленного действия. Ниже мы подробно разберёмся, что реально грозит продавцу, покупателю и самой сделке, если в договоре прописана сумма, отличающаяся от реальной, — особенно в сторону уменьшения.
Почему вообще возникает «двойная цена»
- Желание продавца снизить налог на прибыль. Если квартира в собственности менее минимального срока (до 2024 года — 3 года для единственного жилья, 5 лет — для прочих случаев), ФНС берёт 13 % с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку.
- Желание покупателя получить вычет «по-больше». Налоговый вычет при покупке ограничен суммой до 2 млн рублей (возврат 260 000 руб.). Максимум — до 3 млн рублей при покупке в ипотеке (ещё 390 000 руб;). Если в договоре цена ниже, вычет дадут именно на эту заниженную сумму.
- Риск «обналички». Часть расчёта может пройти «в конверте», но это уже криминальная составляющая.
Как именно занижают цену: типовые схемы
- «Серая» доплата — в договоре 4 млн руб., остальные 6 млн передаются наличными или через «третьих лиц».
- «Договор до 70 % кадастровой стоимости» — чтобы не попасть под ревизию ФНС, которые используют контрольные соотношения (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
- Использование «предварительного договора» или «договора долевого участия» с заниженной ценой, а остальное оформляют как «уступка права требования» или «дополнительное соглашение о ремонте».
Риски для Продавца
Налоговые последствия
ФНС при проверке может:
- доначислить налог 13 % от разницы между 70 % кадастровой стоимости и ценой в договоре;
- уставить пени (1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки);
- взыскать штраф 20 % от неуплаченного налога, а при доказанном умысле — 40 %.
Проверка на «фиктивную сделку»
Если отклонение цены от рыночной свыше 20 %, суд может:
- признать сделку ничтожной (ст. 168 ГК РФ);
- обязать вернуть деньги покупателю и вернуть квартиру продавцу;
- при уголовном разбирательстве инкриминировать ст. 198 УК РФ — уклонение от уплаты налогов свыше 2,7 млн руб. (крупный размер).
Проблемы при банкротстве
Процитируем практику:
«Через год Иван взял несколько кредитов, не смог платить и подал на банкротство. Управляющий нашёл недавно проданную недвижимость. Разница между рыночной и фактической ценой > 10 %, сделка получила статус подозрительной. Деньги признали преднамеренным ущербом кредиторам, и Ивана обязали вернуть 6 млн руб. в конкурсную массу».
Риски для Покупателя
Потеря части налогового вычета
Налоговый вычет = 13 % × цена в договоре. Пример: реальная цена 12 млн руб., в договоре 4 млн руб. Вычет = 260 000 руб. вместо 390 000 руб. при ипотеке. Потеря 130 000 руб.
«Обратный» налог при продаже
Через 3-5 лет покупатель станет продавцом. ФНС примет 4 млн руб. как расходы, а не 12 млн. Разница в налоге — 13 % от 8 млн руб. = 1,04 млн руб.
Угроза признания сделки недействительной
Если продавца признают банкротом, новый владелец может потерять квартиру, а вернуть реально уплаченные деньги будет сложно, в конкурсной массе их ждут только как «документальные 4 млн».
Проблемы с ипотекой
- Банки не кредитуют «серую» часть сделки — остальные 6 млн придётся вносить наличными или через потребительский кредит.
- Если квартира в залоге у банка и последующая продажа проходит по заниженной цене, банк подаст в суд на обжалование сделки, так как уменьшена обеспеченность залога.
Как ФНС и суды выявляют «занижение»
- Сверка с кадастровой стоимостью — если цена < 70 % кадастровой, налоговая использует 70 % как базу.
- Анализ схожих объектов Росреестра и Росцены.
- Запросы по банковским счетам — отслеживают доплаты «через третьих лиц».
- Данные риелторов и порталов — объявления о продаже за 12 млн руб. против 4 млн в договоре.
Как минимизировать риски (легально)
| Ситуация | Легальная альтернатива |
|---|---|
| Хочу снизить налог | Документировать все расходы на покупку и ремонт (чеки, договоры), использовать инвестиционный налоговый вычет или дождаться 3–5 лет владения; |
| Нужно больше вычета | Оформить в договоре реальную цену, но разбить её на два объекта (квартира + машиноместо) — вычет по каждому. |
| Ипотека не покрывает всю цену | Оформить дополнительный заём под залог другого имущества или договориться о задатке в размере 10 % — это не занижение цены. |
Нет. Любое «серое» занижение превращает сделку из гражданско-правовой в уголовно-налоговую. Потери могут превысить «экономию» на налоге в 5-10 раз. Самый безопасный путь — указать в договоре реальную цену, использовать все законные вычеты и не хранить крупные суммы наличными. Государственные органы по-настоящему начали следить за «разницей» в 2024 году, и к 2026-м контроль усилился в разы.
Статья подготовлена на 20 апреля 2026 г. по материалам РИА Новости, ФНС, судебной практике и экспертных комментариев.