Договор дарения недвижимости – один из самых простых способов передать имущество близким людям. Однако в
документе обязательным является указание суммы. На первый взгляд кажется, что в дарственной можно написать
любую цифру, но в реальности от этой суммы зависят налоговые обязательства, размер государственной пошлины,
а иногда – и возможность самого дарения. В статье разберём, какие варианты суммы существуют, какие
правовые и финансовые последствия они влекут и как правильно оформить пункт о стоимости.
Правовое значение суммы в договоре дарения
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 572), дарение – это безвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемому.
Для подтверждения безвозмездности в договоре указывают сумму, которая может быть:
- Номинальной (символической) – обычно 1 рубль или 1 копейка;
- Реальной – оценочная стоимость квартиры, определяемая рыночной стоимостью;
- Смешанной – указана часть реальной стоимости, а оставшаяся часть считается безвозмездной.
Выбор суммы влияет на:
- Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) у одаряемого;
- Размер государственной пошлины за регистрацию перехода права;
- Возможность применения льгот (например, 50‑процентная скидка на нотариальную пошлину для близких родственников).
Номинальная сумма: «1 рубль»
Самый распространённый вариант – указать в договоре символическую сумму 1 рубль. Такой подход имеет
следующие плюсы:
- Налоговая база считается ноль, поэтому одаряемый не обязателен платить НДФЛ (при условии, что дарение
сделано в пользу близких родственников – супруг(а), дети, родители, внуки). - Государственная пошлина рассчитывается от указанной суммы, то есть будет минимальной.
- Нотариальная пошлина также может быть снижена. С 2024 года закон предусматривает 50‑процентную скидку
на уплату госпошлины при оформлении дарения между близкими родственниками.
Важно: если одаряемый не относится к категории близких родственников, налоговый орган может
рассматривать сделку как скрытую продажу и начислить НДФЛ от разницы между реальной рыночной стоимостью и
указанной в договоре суммой.
Реальная рыночная стоимость
Указание реальной стоимости квартиры (например, 7 500 000 руб.) требуется в следующих случаях:
- Даритель не является родственником одаряемого;
- Для целей расчёта налога на имущество получателя (в некоторых регионах налоговый орган учитывает стоимость
полученного имущества); - Когда необходимо подтвердить отсутствие скрытого вознаграждения в рамках судебных споров.
В этом случае:
- Одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от рыночной стоимости (если получатель не резидент – 30 %).
- Государственная пошлина за регистрацию перехода права в Росреестре составляет 0,1 % от стоимости,
но не менее 1000 руб. - Нотариальная пошлина рассчитывается от суммы договора, однако может быть уменьшена в соответствии с
региональными тарифами.
Смешанная сумма: когда часть стоимости указывается явно
Иногда стороны хотят частично обложить налог, а часть оставить безвозмездной. Пример формулировки:
«Стороны согласились, что реальная стоимость квартиры составляет 7 500 000 руб., из которых
даритель передаёт одаряемому сумму в размере 1 000 000 руб. в виде безвозмездного
подарка, а оставшиеся 6 500 000 руб. считаются возмещения долга, возникшего между сторонами».
Такой подход позволяет:
- Снизить налоговую нагрузку, если часть суммы будет признана возмещением долга;
- Сохранить юридическую чистоту сделки, поскольку реальная стоимость указана явно.
Кто платит налог после дарения?
Согласно практике, изложенной в статье «Как правильно составить дарственную на недвижимость и в каких случаях квартиру нельзя подарить»,
обязанность уплаты НДФЛ возлагается на одаряемого. Однако в случае дарения между супругами, родителями и детьми
налог может не взиматься, если стоимость подарка не превышает установленный лимит (на 2024 год – 4 000 000 руб.).
Если даритель – наследник, а одаряемый – наследник того же имущества, налог также может быть отменён.
Случаи, когда дарить квартиру нельзя
Даже если договор дарения подписан, в ряде ситуаций сделка может быть признана недействительной:
- Недействительность сделки из‑за ограничений – например, квартира находится в залоге, аресте или в
совместной собственности без согласия всех совладельцев. - Нарушение прав третьих лиц – если в квартире проживают арендаторы, их права сохраняются.
- Отсутствие нотариального заверения – договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному
оформлению (за исключением дарения между супругами, если квартира находится в совместной собственности). - Сделка с целью уклонения от уплаты налогов – если налоговая служба докажет, что реальная стоимость
скрывается под символической суммой, она может потребовать уплату НДФЛ с разницы.
Как правильно указать сумму в договоре
Для минимизации рисков рекомендуется использовать следующую структуру пункта о сумме:
- Определить статус отношений между сторонами (близкие родственники, супруги, другие).
- Если отношения близкие – указать символическую сумму «1 (один) рубль». При этом добавить фразу:
«Стороны подтверждают, что дарение осуществляется безвозмездно, и указанная сумма
не является возмещение стоимости квартиры». - Если отношения не близкие – указать реальную рыночную стоимость, например:
«Рыночная стоимость квартиры, определенная оценщиком, составляет 7 500 000 (семь
миллионов пятьсот тысяч) рублей». - При смешанном подходе – подробно описать, какая часть считается даром, а какая – возмещением долга
или иной сделкой. - Указать, кто несёт налоговые обязательства: «Одаряемый обязуется уплатить НДФЛ в размере …»;
Практические рекомендации
- Проведите независимую оценку стоимости квартиры. Оценщик предоставит акт, который можно прикрепить к
договору в качестве приложения. - Обратитесь к нотариусу, который подскажет, какой тариф будет применяться и как воспользоваться
50‑процентной скидкой, если даритель и одаряемый – близкие родственники. - Убедитесь, что у квартиры нет обременений (ипотека, арест, залог). При наличии необходимо получить
согласие кредитора. - Сохраняйте копии всех документов: договор, оценочный акт, квитанции об уплате налогов и пошлин.
- Если планируется отмена дарения (например, в случае смерти дарителя), включите в договор условие о
праве дарителя отозвать дарение до государственной регистрации.
Сумма, указанная в договоре дарения квартиры, – не просто формальная цифра. Она определяет налоговую нагрузку,
размер государственной пошлины и может стать причиной признания сделки недействительной. При дарении
между близкими родственниками обычно используют символическую сумму «1 рубль», что позволяет воспользоваться
льготами и избежать НДФЛ. При передаче недвижимости незнакомым лицам или в коммерческих целях необходимо
указать реальную рыночную стоимость и быть готовым к уплате налогов;
Тщательное планирование, привлечение квалифицированного нотариуса и соблюдение всех юридических формальностей
помогут оформить дарственную без лишних рисков и финансовых потерь.