Ключевой вопрос, который волнует каждого продавца жилья: «Какую часть выручки я смогу оставить без уплаты НДФЛ?»
В 2026 году правила продолжают действовать в рамках налогового кодекса РФ, но с учётом последних разъяснений ФНС и новых льгот.

Имущественный налоговый вычет: 1 000 000 рублей

Государство предоставляет каждому физическому лицу право разово за календарный год уменьшить доходы от продажи недвижимости на 1 000 000 рублей.
Формула:

(Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 % = НДФЛ к уплате

• Если квартира продана за 7 000 000 ₽ — налогооблагаемая база = 6 000 000 ₽, налог = 780 000 ₽.
• При цене ≤ 1 000 000 ₽ налог не возникает вовсе (но декларацию 3-НДФЛ подать надо).

Альтернатива вычету: уменьшение на фактические расходы

Вместо 1 000 000 ₽ можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы:

1. Сумма покупки квартиры по ДКП;
2. Расходы на строительство (если продавали дом), ремонт, подключение коммуникаций;
3. Расходы на долевое участие (ДДУ) и переуступку прав требования.

Пример:

Продажа квартиры: 8 000 000 ₽

Первоначальная покупка: 6 500 000 ₽

НДФЛ = 1 500 000 ₽ × 13 % = 195 000 ₽

Когда налог платить вообще не нужно: срок владения

Как считается срок: с даты, указанной в ЕГРН (для наследства — день открытия наследства).

Особые категории граждан: семьи с детьми

С марта 2026 года действует новая льгота: семьи, у которых двое и более детей, освобождаются от НДФЛ при продаже жилья, если одновременно в течение календарного года:

• Приобретается другое жильё на территории РФ;
• Общая площадь нового жилья больше или равна площади проданного;
• Стоимость нового жилья ≥ стоимости проданного.

Пошаговый алгоритм расчёта налога к уплате

1. Определите дату приобретения и основание (ДКП, наследство и т.д.).
2. Убедитесь, прошёл ли минимальный срок (3 или 5 лет).
3. Если срок не выдержан — выберите способ снижения налога:
   • вычет 1 000 000 ₽;
   • уменьшение на фактические расходы.
4. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
5. Уплатите налог до 15 июля.

Частые ошибки и споры

• Ошибка 1: полагать, что даже при цене ≤ 1 000 000 ₽ декларацию можно не подавать, обязаны подать.
• Ошибка 2: использовать оба вычета одновременно (1 000 000 ₽ + расходы) — законом запрещено.
• Ошибка 3: не учитывать ранние части наследства при определении срока владения.

Важно: цифры и сроки могут меняться по закону. Перед продажей проверьте актуальные нормы на сайте ФНС России или проконсультируйтесь с налоговым специалистом.