Актуально на 19 апреля 2026 года: несмотря на то‚ что подзаголовок статьи указывает на 2022 год‚ все рассмотренные ниже правила не утратили силу и применяются при подаче деклараций за 2022‚ 2023‚ 2024‚ 2025 и будущие периоды. Ниже — подробная инструкция‚ какую именно сумму можно вычесть при продаже квартиры‚ дома‚ гаража или земельного участка‚ чтобы не платить НДФЛ лишнего.
Когда вообще НЕ нужно платить налог
- Минимальный срок владения
- Если объект получен до — 3 года.
- Если объект получен после :
- по наследству‚ дар от близкого родственника‚ приватизация‚ рентная сделка — 3 года;
- все остальные случаи (купля-продажа‚ ДДУ‚ обмен) — 5 лет.
Совет: если вы продали объект после истечения нужного срока‚ продажная цена вообще не облагается НДФЛ и не требует декларирования (ст. 217.1 НК РФ).
- Доход ≤ 1 000 000 рублей
При продаже любого недвижимого имущества до истечения минимального срока вы можете воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей (п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). В этом случае налогооблагаемая база уменьшается на 1 000 000 рублей и может стать нулевой.
Расчёт суммы‚ не облагаемой налогом
Вариант A. Вычет 1 000 000 рублей
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример 1. Квартиру приобрели в 2021 г. за 2 000 000 ₽‚ продали в 2022 г. за 2 300 000 ₽. Три года ещё не прошли.
- Налогооблагаемая база: 2 300 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 1 300 000 ₽
- НДФЛ: 1 300 000 ₽ × 13 % = 169 000 ₽
Вариант B. Вычет «доходы минус расходы»
Если у вас сохранились документы о покупке (ДКП‚ выписка из ЕГРН‚ платёжные поручения) и вы тратите больше 1 млн‚ выгоднее уменьшать доход на фактические расходы.
НДФЛ = (Цена продажи – Расходы на покупку) × 13 %
Пример 2. Та же квартира: купили за 2 000 000 ₽‚ продали за 2 300 000 ₽.
- Налогооблагаемая база: 2 300 000 ₽ – 2 000 000 ₽ = 300 000 ₽
- НДФЛ: 300 000 ₽ × 13 % = 39 000 ₽
Какие ещё «скрытые» вычеты есть
- 2 млн рублей, встречается в старых комментариях‚ но это вычет при покупке‚ а не при продаже. Не путайте!
- 250 000 рублей — для иного имущества (гаражи‚ машино-места).
- Расходы на ремонт — можно включить‚ если:
- в договоре купли-продажи указано‚ что объект передан без отделки;
- есть чеки‚ акты выполненных работ‚ сметы.
Повышенная ставка 15 %: когда применяется
С 2021 года доходы физлиц свыше 5 000 000 рублей за налоговый период облагаются по ставке 15 %. Однако в отдельной сделке купли-продажи применяется только если общий доход за год превысил 2 400 000 ₽. Тогда:
- первые 2 400 000 ₽ — 13 %;
- остаток — 15 %.
Пример 3. Продали квартиру за 6 000 000 ₽‚ расходы подтвердить не удалось.
- Вычет 1 000 000 ₽ → база 5 000 000 ₽.
- 2 400 000 ₽ × 13 % = 312 000 ₽.
- 2 600 000 ₽ × 15 % = 390 000 ₽.
Как оформить вычет и не ошибиться
- Собрать документы:
- ДКП на покупку и продажу.
- Квитанции‚ выписка из ЕГРН‚ ДДУ‚ акты приёма-передачи.
- Чеки на ремонт (если применяете вычет «доходы минус расходы»).
- До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ в ИФНС.
- До 15 июля оплатить исчисленный налог‚ если он больше 0 ₽.
- При необходимости — заявить вычет на покупку новой недвижимости (до 2 000 000 ₽). Вычеты можно «скрестить» и снизить или обнулить налог.
Чек-лист: не платите налог‚ если …
- ✅ Срок владения ≥ 3/5 лет, ничего не платите‚ декларация не нужна.
- ✅ Продаёте долю в квартире‚ которая была единым объектом более 3/5 лет — освобождение.
- ✅ Доход ≤ 1 000 000 ₽ — применяйте вычет‚ налог = 0 ₽.
Частые ошибки
- Указывать в договоре цену ниже кадастровой × 0‚7 — налог всё равно рассчитают по кадастровой.
- Забывать‚ что 1 000 000 ₽ — это сумма на все объекты за год. Если продали квартиру и гараж‚ вычет распределяется между ними.
- Не сохранять документы о покупке — придётся довольствоваться только 1 000 000 ₽.