Ключевая мысль

Покупатель новой квартиры в 2025–2026 годах ничего не платит в бюджет в виде налога на покупку․ Налоговое бремя при покупке отсутствует как для вторичного‚ так и для первичного жилья․ Однако стороны сделки получают возможность вернуть уже уплаченный НДФЛ через имущественный вычет или‚ наоборот‚ заплатить налог‚ если продают старую недвижимость в том же году․

Нужно ли платить налог при покупке квартиры?

• Нет‚ ни копейки․ Покупатель не уплачивает НДФЛ‚ налог на имущество‚ госпошлину за факт покупки․
• Единственное обязательство — оплатить госпошлину за реграцию права собственности: 2 000 ₽ для физлиц + 1 000 ₽ за каждую дополнительную долю․
• Новые квартиры в строящихся домах облагаются НДС‚ но налог «спрятан» в цене и оплачивается застройщиком․ Покупатель его не видит․

Сколько можно вернуть: имущественный вычет

Вместо уплаты налога государство возвращает часть уже уплаченного вами НДФЛ․

2․1 Размер вычета

2․2 Важные правила 2025–2026

• Нет дедлайна․ Подать документы можно в любой год после покупки‚ даже если купили в 2015 году․
• Ограничение «3 года»․ Вернуть НДФЛ можно только за последние три календарных года‚ предшествующих году подачи заявления (письмо Минфина 03-04-05/2576 от )․
• Остаток переносится․ Если в 2025 году ваш доход позволил вернуть 100 000 ₽‚ а вычет положен 260 000 ₽‚ оставшиеся 160 000 ₽ «перекинут» на следующие периоды до полного исчерпания․

Практические примеры

Пример 1․ Покупка квартиры за 4 млн ₽ без ипотеки

Иван купил квартиру в 2023 году за 4 000 000 ₽ и подал документы в 2025 году․ Он вернёт 13 % от 2 000 000 ₽ = 260 000 ₽․ Деньги поступят за 2022‚ 2023 и 2024 годы․

Пример 2․ Покупка с ипотекой

Мария приобрела новостройку в 2024 году за 6 000 000 ₽‚ из них 3 000 000 ₽ — ипотечный кредит․ Проценты за первые 3 года составили 900 000 ₽․
Вычет: 2 000 000 ₽ (стоимость) + 900 000 ₽ (проценты) = 2 900 000 ₽․
К возврату: 377 000 ₽․ Остаток 1 100 000 ₽ по процентам ещё «накапает» в будущем․

Как получить вычет: покроковая инструкция

4․1 Способ 1․ Через налоговую (основной)

1. Подготовьте документы:
   • Договор долевого участия / ДКП / акт приёма-передачи․
   • Свидетельство о регистрации права (ЕГРН)․
   • Платёжные документы: выписка банка‚ чеки‚ квитанции․
   • Справка 2-НДФЛ за каждый год вычета․
   • Декларация 3-НДФЛ (заполняется онлайн в ЛК ФНС или в «Декларе»)․
2. Подайте заявление в любой МФЦ или через Личный кабинет налогоплательщика․
3. Срок рассмотрения: до 3 месяцев на проверку + 1 месяц на перечисление․

4․2 Способ 2․ Через работодателя (ускоренный)

• Подайте уведомление о праве на вычет в ИФНС (приложение к 3-НДФЛ не требуется)․
• Налоговая выдаёт уведомление в течение 30 дней․
• Передайте уведомление бухгалтерии: НДФЛ перестанут удерживать с зарплаты до исчерпания суммы вычета․

Одновременная покупка и продажа в одном году

Если вы продаёте старую квартиру и покупаете новую в одном календарном году‚ можно:

• Уменьшить налогооблагаемую базу по продаже на 1 000 000 ₽ (вычет) или на фактические расходы при покупке продаваемой ранее квартиры․
• Получить имущественный вычет за покупку новой квартиры․

Пример․ Олег продал квартиру за 4 500 000 ₽ (покупал за 3 000 000 ₽) и купил новую за 5 000 000 ₽․
Налог к уплате: (4 500 000 – 3 000 000) × 13 % = 195 000 ₽․
Вычет за покупку: 260 000 ₽․

Чек-лист перед сделкой

• ☐ Убедитесь‚ что квартира не обременена залогом/арестом (выписка ЕГРН)․
• ☐ Уточните размер госпошлины за регистрацию: 2 000 ₽ + доли․
• ☐ Подготовьте копии ДДУ и платёжек — понадобятся для вычета․
• ☐ Если берёте ипотеку‚ сохраняйте все выписки о процентах — они увеличат вычет․
• ☐ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года‚ если параллельно продаёте жильё․

Покупка новой квартиры в 2025–2026 годах не облагается налогом․ Напротив‚ государство возвращает до 650 000 ₽ НДФЛ через имущественный вычет․ Главное — сохранить все документы и подать заявление в ИФНС или через работодателя․ Даже если квартира куплена много лет назад‚ у вас всегда есть шанс вернуть свои 13 %․