В статье разберём‚ какие именно траты можно учесть при получении имущественного налогового вычета‚ какие расходы запрещено включать в сумму фактически произведенных расходов‚ как правильно отразить их в декларации 3-НДФЛ и на какие лимиты следует ориентироваться в 2026 году.
Что такое «фактически произведённые расходы»?
Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ «фактически произведённые расходы» — это реально оплаченные собственные или заёмные средства‚ направленные на:
- покупку квартиры‚ жилого дома или доли в них;
- строительство такого объекта «с нуля»;
- покупку земельного участка‚ предназначенного под строительство ИЖС‚ если он приобретается вместе с домом.
При этом в данную сумму не входят проценты по ипотеке — они оформляются отдельным вычетом (подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Какие расходы можно включать в «фактически произведённые»?
- Стоимость самого объекта недвижимости (договор купли-продажи‚ акт приёма-передачи).
- Работы и материалы‚ если строительство ведётся по договору подряда или самостоятельно (квитанции‚ акты выполненных работ).
- Подключение к инженерным сетям (электричество‚ газ‚ вода‚ канализация) если они не входят в первоначальную стоимость объекта.
- Документы БТИ‚ экспертиза‚ страхование при ипотеке (если страховой платёж обязателен по договору займа).
Какие расходы нельзя включать (по разъяснению Минфина)?
- Ремонт и отделка после покупки.
- Услуги риелтора и нотариуса (письмо Минфина от № 03-04-05/70332).
- Агентские комиссии‚ расходы на оформление ипотеки (кроме страхования)‚ неустойки‚ штрафы‚ коммунальные долги.
Предельный размер вычета
| Вид расходов | Максимум подлежащий возврату | Максимум к возврату НДФЛ (13 %) |
|---|---|---|
| Фактические расходы на покупку/строительство | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| Проценты по ипотеке (без учёта в строке «фактические расходы») | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
Если объект приобретён в долевую собственность‚ вычет распределяется пропорционально долям.
Как отразить «фактические расходы» в 3-НДФЛ (действует с )
Раздел «Приложение 7» (Лист Л):
- Подпункт 3.3 — общая сумма расходов на строительство или приобретение объекта без учёта процентов.
- Пример заполнения:
2 000 000 руб. 00 коп. - Подпункт 3.4, сумма уплаченных процентов по ипотеке за отчётный год (указывается отдельно).
Пошаговый алгоритм подачи вычета
- Соберите документы: договор‚ акт приёма-передачи‚ платёжные поручения‚ справка 2-НДФЛ‚ выписка ЕГРН.
- Подготовьте декларацию 3-НДФЛ (можно онлайн через ЛК ФНС).
- В разделе «Имущественные вычеты» введите:
- строку 080, сумма фактически произведённых расходов (но не более 2 000 000 ₽).
- строку 090, сумму процентов по ипотеке за год.
- Подайте декларацию через ЛК или лично в ИФНС.
- Дождитесь возврата налога на карту (в среднем 3-4 месяца).
Частые ошибки
- Ошибка 1: указывать в строке 080 всю сумму кредита‚ включая проценты.
Исправление: проценты оформляются только в строке 090. - Ошибка 2: включать в расходы ремонт и нотариальные услуги.
Исправление: такие траты не принимаются‚ и вычет будет уменьшен.
Краткий чек-лист перед подачей
Сверьте:
- Сумма в строке 080 ≤ 2 000 000 ₽.
- Все платежи подтверждены платёжками/квитанциями.
- Документы оформлены на налогоплательщика или супруга(-у).
- Нет расходов‚ запрещённых Минфином.
Главное правило: в строке «Сумма фактически произведённых расходов» отражаются исключительно расходы на покупку/строительство объекта без процентов и без «запрещённых» статей затрат. Соблюдая лимиты и требования к документам‚ вы вернёте до 260 000 ₽ (а вместе с процентами — до 650 000 ₽) уплаченного НДФЛ.