В последние годы участились случаи, когда собственники островов, незначительных по площади, но имеющих кадастровую стоимость, сталкиваются с попытками государства или третьих лиц оспорить их права. Исходя из свежей практики Верховного Суда РФ (определение СК по гражданским делам от № 5-КГ25-81-К2), а также позиций Конституционного Суда и нижестоящих инстанций, можно выделить ключевые аспекты судебной защиты таких объектов.

Особенности правового режима «островных» участков

Островные земельные участки:

• не образуют смежную границу с иными участками, что усложняет применение классических межевых споров;
• могут быть включены в зоны охраны объектов культурного наследия, границы которых пересматриваются органами охраны;
• часто отражаются в кадастровой карте как «безграничные» (до ), что порождает риск исключения из ЕГРН.

Границы и межевание

Судебная практика (см. КиберЛенинка, ) подчеркивает: «при разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков». Однако для островов, окружённых водой, смежности нет. Следовательно, спор может касаться:

1. точного определения контуров участка (координат поворотных точек);
2. соответствия этих координат первоначально-учтённым границам на момент образования участка;
3. обоснования кадастровой стоимости, которая может быть завышена из-за «уникальности» острова.

Основные виды судебных споров

Иск о признании права собственности

Верховный суд в деле № 5-КГ25-81-К2 разъяснил: если суд апелляции не разрешил вопрос о доле в праве общей собственности, дело подлежит направлению на новое рассмотрение. Для островных участков это актуально, когда:

• в ЕГРН значится «общая долевая собственность» с неопределёнными долями;
• истец претендует на выделение в натуре именно острова из массива водных объектов.

Оспаривание кадастровой стоимости

В соответствии с ЗК РФ ст. 62 убытки причиняются, в т.ч., в форме упущенной выгоды. Если кадастровая стоимость острова превышает рыночную в 3-5 раз, собственник подаёт:

1. иск в арбитраж о признании результатов кадастровой оценки недействительными;
2. требование компенсировать существенно завышенный налог на имущество.

Важно! Даже после удовлетворения иска судебные расходы не возмещаются автоматически — необходимо отдельное ходатайство (позиция «Land Law Firm», ).

Исключение объекта из ЕГРН

С года владельцы «безграничных» участков могут лишиться права без предварительного извещения, если:

• не проведены межевые работы;
• остров классифицирован как «ненадлежащий объект недвижимости» (подземная часть отсутствует либо не соответствует характеристикам).

Судебная защита состоит в подаче административного иска к Росреестру с требованием восстановить запись в ЕГРН и признать действие приказа незаконным.

Способы защиты при изъятии для госнужд

Для островов, расположенных в акваториях федерального значения или в зонах ГТО, возможно изъятие для государственных или муниципальных нужд (порт, линия ЭС, военный объект).

1. Досудебное соглашение. Законодательство не регламентирует механизм, что ущемляет права собственника (КиберЛенинка, 2025). Юристы рекомендуют закреплять в протоколе переговоров:
   • фиксированную компенсацию;
   • право получения взамен равнозначного участка на материке;
   • сроки возмещения упущенной выгоды.
2. Судебное оспаривание. Если соглашение не достигнуто, собственник вправе:
   • обжаловать решение об изъятии в арбитраже;
   • требовать полного возмещения убытков по статье 62 ЗК РФ (включая упущенную выгоду).

Процессуальные особенности судебного разбирательства

Подсудность

• Имущественные споры (признание права, оспаривание границ) — в районный суд по месту регистрации участка.
• Оспаривание кадастровой стоимости — в арбитражный суд субъекта РФ.
• Административные дела (исключение из ЕГРН, изъятие) — в Верховный суд региона или арбитраж первой инстанции.

Доказательства

Актуальные судебные решения и тренды

• КС РФ, : признал незаконным отказ в возмещении ущерба собственникам участков в зонах охраны объектов культурного наследия, куда попадают многие острова в Волге и Севере.
• Верховный суд, : уточнил, что «иск о признании отсутствующим зарегистрированного права является ненадлежащим способом защиты», если речь идёт о межевом споре. Для островов это важно: если спор касается границ водной акватории, а не смежного земельного участка, такой иск недопустим.
• Пленум ВС РФ (проект, декабрь 2025): планируется ввести правило, что для островов площадью < 1 га суд может в порядке упрощённого производства устанавливать границы по координатам, зафиксированным Госреестром в момент первичного учёта.

Пошаговая инструкция для собственника острова

1. Немедленно проверьте статус в ЕГРН. Если в графе «Границы» значится «не установлены», закажите межевание.
2. Соберите документы-основания (договор купли-продажи, решение о приватизации, выписка из ЕГРН).
3. При угрозе изъятия требуйте предоставить распоряжение с обоснованием публичной необходимости.
4. Подайте иск или административное заявление с приложением:
   • копии кадастрового паспорта;
   • экспертного заключения о рыночной стоимости;
   • фотофиксации состояния острова (береговая линия, объекты недвижимости).
5. На стадии апелляции уточните требование о доле в праве общей собственности, если участок частично пересекается с водной акваторией.

Островные земельные участки — особая категория, где сочетаются проблемы межевания, кадастровой оценки и возможного изъятия. Современная судебная практика даёт владельцам реальные инструменты защиты: от оспаривания кадастровой стоимости до административных исков о восстановлении в ЕГРН. Главное — оперативно провести межевание, собрать доказательства и выбрать корректную судебную стратегию.

Напоминание: с вступит в силу поправка, обязывающая Росреестр за 30 дней уведомлять собственников островов о грядущих изменениях в ЕГРН — используйте это время для предварительной подготовки иска.