На сегодня, , в России действует комплексный правовой механизм, определяющий кто и на каких условиях может участвовать в обороте земель сельскохозяйственного назначения (далее — сельхозземли). Ниже приведено подробное описание всех субъектов этих отношений, их прав и ограничений в соответствии с Федеральным законом от № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и иными актами.

Круг субъектов оборота сельхозземель

В ст. 2 закона № 101-ФЗ исчерпывающе перечислены участники:

• граждане Российской Федерации (включая индивидуальных предпринимателей);
• российские юридические лица (хозяйственные товарищества, кооперативы, АО, ООО и др.);
• Российская Федерация (в лице федеральных органов исполнительной власти);
• субъекты Российской Федерации (региональные власти, государственные учреждения);
• муниципальные образования (городские и сельские поселения, районы);
• иностранные граждане и иностранные юридические лица, а также лица без гражданства.

Специфика каждой категории участников

Граждане и индивидуальные предприниматели

Граждане могут приобретать сельхозземли во в собственность или брать в аренду.
Ограничения:

• иностранные граждане и лица без гражданства могут владеть только на праве аренды;
• в ряде регионов действует норма о максимальном размере земельного участка в собственности одного гражданина (устанавливается законом субъекта РФ, но не может противоречить 101-ФЗ);
• земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в порядке, определенном ст. 19–19.3 закона № 101-ФЗ (например, путём выделения невостребованных долей).

Российские юридические лица

Компании и кооперативы приобретают сельхозземли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, переработки продукции, научно-исследовательских целей и т. д.
Особенности:

• в уставе юрлица должен быть прямо указан вид деятельности, связанный с сельским хозяйством;
• если участок образован из невостребованных земельных долей, компания обязана использовать его по целевому назначению в течение трёх лет, иначе землю могут изъять;
• долевое участие иностранцев в капитале ограничено: иностранное участие > 50 % запрещает приобретение сельхозземель в собственность.

Российская Федерация

Федеральные органы (Росимущество, Минсельхоз и др.) реализуют полномочия:

1. по предоставлению земель из федеральной собственности;
2. по изъятию участков для государственных или муниципальных нужд;
3. утверждают перечень видов разрешенного использования сельхозземель (ст. 78 ЗК РФ).

Субъекты Российской Федерации

Региональные власти обладают преимущественным правом покупки сельхозземель при их продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п. 3 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).
Также субъекты:

• создают фонды перераспределения земель, куда поступают участки из государственной или муниципальной собственности;
• устанавливают порядок предоставления земель на конкурсной или безвозмездной основе;
• принимают законы, которые, однако, не могут ужесточать федеральные ограничения оборота.

Муниципальные образования

В случае, если закон субъекта РФ предусматривает делегирование полномочий, муниципалитеты также получают преимущественное право покупки сельхозземель.
Дополнительно муниципалитеты:

1. выступают арендодателями по договорам аренды с гражданами и организациями;
2. организуют публичные торги по продаже или аренде;
3. осуществляют земельный контроль на местах.

Иностранные лица

Закон № 101-ФЗ прямо ограничивает участие иностранцев:

• иностранные граждане и юрлица могут владеть сельхозземлями только на праве аренды;
• запрещено им приобретать земли, находящиеся в приграничных территориях (перечень утверждается Правительством РФ);
• если в составе акционерного общества доля иностранных участников превышает 50 %, такое общество не может приобретать сельхозземлю в собственность.

Ключевые правила оборота

Преимущественное право покупки

При добровольной продаже участка сельхозназначения:

1. субъект РФ имеет преимущественное право покупки;
2. если региональным законом предусмотрено, то муниципальное образование также обладает таким правом;
3. преимущество не действует, если участок продаётся на публичных торгах.

Процедура уведомления

Продавец обязан в письменной форме уведомить уполномоченный орган субъекта РФ о:

• факте продажи;
• объекте сделки (кадастровый номер, площадь);
• цена договора.

Субъект РФ либо муниципалитет в течение 30 дней со дня получения уведомления решает, воспользоваться ли преимущественным правом.

Фонд перераспределения земель

В каждом регионе формируется фонд перераспределения. Участки из него могут передаваться:

• в собственность российским гражданам и юрлицам (на возмездной или безвозмездной основе);
• в аренду (срок до 49 лет).

Какие земли не подлежат обороту

В соответствии с ст. 27 Земельного кодекса РФ и актами Правительства РФ не допускается оборот участков:

1. занятых особо ценными сельскохозяйственными угодьями I категории;
2. расположенных в приграничных территориях (для иностранцев);
3. изъятых для государственных или муниципальных нужд.

Практический алгоритм для покупателя сельхозземель

1. Проверить категорию земель в ЕГРН (должна быть «земли сельскохозяйственного назначения»).
2. Убедиться в отсутствии преимущественного права у субъекта РФ или муниципалитета, либо дождаться отказа в течение 30 дней.
3. Проверить ограничения по иностранному участию (если покупатель — юрлицо).
4. Утвердить проект межевания и подать заявление в Росреестр.
5. Зарегистрировать право собственности (или аренды) и поставить участок на кадастровый учёт.

Важно: все перечисленные ограничения и права применяются с учетом последних изменений, вступивших в силу и . Регулярно следите за обновлениями региональных законов и нормативных актов Минсельхоза.