В российском праве строительство жилого дома считается одним из самых «естественных» способов приобретения права собственности на недвижимость: человек или организация тратят свои ресурсы на создание новой вещи, и законодательство признаёт за ними право собственности на результат труда. Однако такое «новое» право возникает не мгновенно и не автоматически. Требуется соблюсти целый комплекс градостроительных, земельных и регистрационных процедур. Ниже подробно разобраны ключевые правовые аспекты.
Правовая база: ГК РФ, ГрадК РФ и спецзаконы
- Гражданский кодекс РФ, ст. 218 ч. 1: право собственности на «новую вещь» возникает у её создателя при условии соблюдения законов и иных правовых актов.
- Градостроительный кодекс РФ (ГрадК РФ): регламентирует порядок выдачи разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию и постановку на кадастровый учёт.
- Жилищный кодекс РФ и ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»: устанавливают особенности участия граждан в долевом строительстве и кооперативном строительстве.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Понятие объекта ИЖС
По ч. 3 ст. 48 ГрадК РФ объект ИЖС — это:
- отдельно стоящий жилой дом;
- высота не более 3 этажей;
- предназначен для проживания одной семьи.
Разрешение на строительство
Для получения разрешения в орган местного самоуправления необходимо представить:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план участка (действителен 3 года);
- схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ);
- описание внешнего облика (обязательно, если участок находится в границах исторического поселения).
Срок рассмотрения — 7 дней, действие разрешения — 10 лет (ст. 51 ГрадК РФ).
Важно! Проектная документация для ИЖС не требуется, если дом не превышает 3 этажа и не попадает в охранные зоны.
Ввод в эксплуатацию и регистрация права
- После завершения строительства застройщик подаёт уведомление о вводе объекта в эксплуатацию.
- На основании технического плана (изготавливает кадастровый инженер) формируется электронный паспорт.
- Далее право собственности регистрируеться в Росреестре. Только с момента госрегистрации право собственности считается возникшим.
Долевое строительство многоквартирного дома
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Физлица или юрлица приобретают квартиры по ДДУ (214-ФЗ). Право собственности возникает после:
- сдачи дома ГК-комиссии;
- ввода в эксплуатацию;
- передачи квартиры по акту приёма-передачи;
- регистрации перехода права в Росреестре.
Жилищные сертификаты (облигации особого вида)
Застройщик может привлекать средства граждан через выпуск жилищных сертификатов, подлежащих обмену на квартиры после завершения строительства.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
| Параметр | Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) | Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) |
|---|---|---|
| Цель | Строительство конкретного дома | Накопление паевых взносов и последующее приобретение разных объектов |
| Участники | Физлица ≥16 лет + юрлица* | Только физлица |
| Минимальное количество членов | 5 человек | 50 человек |
| Право собственности | Возникает после полной выплаты паевого взноса | Аналогично |
*Юрлица допускаются только в случаях, предусмотренных законом.
Самовольное строительство: последствия
Статья 222 ГК РФ определяет самовольную постройку как объект, созданный:
- на неотведённом для строительства земельном участке;
- без надлежащих разрешений;
- с существенными нарушениями строительных норм.
Последствия:
- Не возникает права собственности до судебного решения.
- Нельзя распоряжаться объектом (продавать, дарить, сдавать).
- Суд может признать право собственности при:
- наличии у застройщика права на земельный участок;
- отсутствии угрозы жизни/здоровью и правам третьих лиц.
- В противном случае постройка подлежит сносу за счёт застройщика.
Пошаговая схема возникновения права собственности при ИЖС
- Земельный участок: право собственности или аренда под ИЖС.
- Разрешение на строительство в органе МСУ.
- Строительство в соответствии с СПОЗУ и СНиП.
- Уведомление о вводе через МФЦ или Госуслуги.
- Кадастровый учёт (техплан + межевание).
- Регистрация права собственности в Росреестре.
Строительство жилого дома действительно является самостоятельным основанием возникновения права собственности, но оно «запускает» целый правовой механизм:
- соблюдение градостроительных норм и получение разрешений;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- обязательная государственная регистрация в Росреестре.
Только после прохождения всех этапов право собственности окончательно оформляется и может свободно обращаться на рынке.