Что изменилось с 1 января 2026 года

С 1 января 2026 года в России вступили в силу ключевые поправки в Налоговый кодекс, которые напрямую затрагивают застройщиков индивидуальных жилых домов (ИЖС). Главное новшество — повышенная ставка НДФЛ с продажи объектов ИЖС, если дом построен менее 5 лет назад. Подробности разберём ниже.

Какие объекты считаются «домами ИЖС»

• Дома, оформленные как жилые строения в ЕГРН.
• Земельный участок под домом должен иметь разрешённое использование «Для индивидуального жилищного строительства»;
• Не более 3 этажей (включая мансарду) и площадью до 1 500 м² — иначе дом классифицируется как «малоэтажный» и подпадает под кадастровый учёт объектов капитального строительства.

Налоги при строительстве и последующей продаже

НДФЛ с продажи

Базовая ставка, 13%, но есть тонкости:

1. Меньше 5 лет в собственности: 15% от суммы, превышающей 5 млн руб., и 13% до этой суммы.
2. Более 5 лет в собственности: 0% (полное освобождение).
3. Учитывается кадастровая стоимость: если цена договора < 70% от кадастровой, налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости.

Пример: продажа дома за 12 млн руб. через 3 года после постройки → 5 млн × 13% + 7 млн × 15% = 0,65 млн + 1,05 млн = 1,7 млн руб. НДФЛ.

Налоговые вычеты

• Профессиональный вычет: можно подтвердить реальные расходы (материалы, проект, оплата подрядчика).
• Имущественный вычет при покупке: до 2 млн руб., если вы одновременно покупаете себе новое жильё.

НДС

Строительство ИЖС для продажи НДС не облагается, так как относится к бытовым услугам населения (пп. 14, п. 2 ст. 149 НК РФ).

Пошаговая схема минимизации налогов

1. Держите объект 5 лет. Самый простой способ избежать НДФЛ.
2. Регистрируйте ИП или ООО. При объёме более 3 объектов в год выгоднее перейти на УСН 6% или 15%.
3. Разделите участок. Продайте землю отдельно (0% НДФЛ после 3 лет владения), а дом оформите как самострой — через суд или БТИ.
4. Оформите доли детей. При продаже долей несовершеннолетних НДФЛ не платится, если средства идут на покупку другого жилья.

Отчётность и сроки

До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подаётся 3-НДФЛ. Уплата — до 15 июля. При нарушении штраф от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Актуальные новости на

• : Минстрой предложил снизить «налоговый срок» до 3 лет для домов ИЖС, построенных в сельской местности. Законопроект внесён в Госдуму.
• : В Москве выданы первые разрешения на строительство ИЖС в рамках программы реновации: участки предоставляются арендой на 10 лет с последующим выкупом.
• : Старт онлайн-курсов «Повышение квалификации для застройщиков ИЖС» на платформе Всеостройке.рф, подготовка к цифровой отчётности через ГИС ЖКХ.

Чек-лист застройщика ИЖС на продажу

Строительство домов ИЖС на продажу в 2026 году остаётся прибыльным бизнесом, если учитывать новые ставки НДФЛ и использовать доступные вычеты. Главное — планировать срок владения и вести прозрачный учёт затрат. Следите за обновлениями законодательства: уже к концу года налоговый срок может сократиться до 3 лет!