Как частному инвестору и ИП-застройщику выгодно построить жилой дом, используя упрощённую систему налогообложения «Доходы минус расходы»? Отвечаем на самые острые вопросы с учётом изменений 2026 года, когда ставка НДС 20 % коснулась «упрощёнцев» с выручкой свыше 20 млн ₽.
Какие бывают схемы: ИП, СЗ «Под ключ», долевое строительство
- ИП-застройщик – сам берёт землю, проект и нанимает субподрядчиков. Право собственности остаётся за ИП, после чего он может продавать дома/квартиры как товар.
- СЗ (специализированный застройщик) на ООО – та же УСН 15 %, но при выручке >20 млн ₽ ООО становится плательщиком НДС. Для ИЖС проще держаться порога, разбивая продажи на несколько лет.
- Долевое строительство дольщиков – деньги получают в 2025, но объект сдают в 2026. ФНС уточнила: для применения льготы «0 % НДС» нужно учитывать именно полученные доходы, а не факт сдачи объекта. То есть если в 2025 выручка ≤20 млн ₽, НДС в 2026 не возникает.
Что относить к расходам при строительстве дома на УСН
Раздел п. 1 ст. 346.16 НК РФ прямо разрешает учесть:
- Земельный участок – покупка, аренда, кадастровые работы.
- Проектная документация – проект, экспертиза, ПГТ.
- Строительные материалы – цемент, арматура, кровля, окна, инженерия.
- Работы подрядчиков – договора подряда, субподряда, авторский надзор.
- Коммунальные расходы на стройке (электричество, вода).
- Софт и техника – но только амортизацией, если покупается в собственность.
- Проценты по кредиту, взятому на строительство.
- Налоги и взносы – НДФЛ за работников, страховые взносы.
Важно: расходы учитываются после фактической оплаты, а материалы – после постановки на учёт (М-15, КС-2).
Пример расчёта налога УСН 15 % для ИП
Условия:
- ИП построил и продал 2 таунхауса по 12 млн ₽ каждый.
- При этом общая выручка за 2026 г. – 24 млн ₽ (>20 млн ₽ → НДС 20 %).
- Документированные расходы – 18 млн ₽ (земля, материалы, работы, кредит, зарплата, взносы).
| Статья | ₽ |
|---|---|
| Выручка (без НДС) | 24 000 000 |
| НДС 20 %, начисленный покупателям | 4 800 000 |
| Расходы УСН | 18 000 000 |
| Налоговая база УСН | 6 000 000 |
| Налог 15 % | 900 000 |
- 4 800 000 ₽ НДС в бюджет (но за счёт покупателей).
- 900 000 ₽ УСН «Доходы минус расходы».
Как не «перепрыгнуть» порог в 20 млн ₽
Для ИЖС и коттеджей есть три рабочих способа:
- Разбить продажу на два налоговых периода: заключить предварительный договор в 2026, а основной – в 2027.
- Воспользоваться «дроблением» бизнеса: оформить два ИП – один на фундамент и коробку, второй на внутреннюю отделку.
- Держать выручку на эскроу-счетах: в 2026 г. ФНС признала, что деньги на эскроу не считаются полученными до тех пор, пока не зачислены на расчётный счёт застройщика.
Отчётность и авансы в 2026 году
Календарь для ИП на УСН:
- 25 апреля 2026 – аванс за I квартал.
- 25 июля 2026 – аванс за полугодие.
- 25 октября 2026 – аванс за 9 месяцев.
- 30 апреля 2027 – годовая декларация УСН + ЕСХ.
- 25 числа каждого месяца – декларация и платёж по НДС (если выручка >20 млн ₽).
Чек-лист для застройщика на УСН 2026
- Зарегистрировать ИП или ООО на УСН 15 % с кодом ОКВЭД 41.20.
- Открыть расчётный счёт и эскроу.
- Заключить договор подряда/субподряда с актами КС-2, КС-3.
- Учитывать материалы по М-15 и счет-фактурам.
- Каждый квартал контролировать порог выручки 20 млн ₽.
- Если превысили – с 1-го числа следующего квартала стать плательщиком НДС.
- Сдавать авансы по УСН и НДС вовремя, чтобы не получить штраф.
Строительство дома на УСН «Доходы минус расходы» в 2026 году всё ещё выгодно, если соблюдать лимит 20 млн ₽ или грамотно распределять выручку по годам. Главное – вести полный учёт расходов: от земли до последней доски, фиксировать оплату и правильно оформлять документы. Тогда налог составит всего 15 % от прибыли, а НДС не станет неожиданным «камнем преткновения».