Индивидуальный предприниматель, решивший построить жилой дом и продать его, сталкивается сразу с несколькими налоговыми режимами и тонкостями учёта․ В 2026 году правила ещё более ужесточились: ФНС с первой же сделки смотрит, «бизнес ли это» или «просто физлицо решило продать свой дом»․ Ниже ‒ подробный алгоритм, как всё оформить максимально безопасно и выгодно именно на упрощёнке․
Краткий план
- Выбор системы налогообложения
- Как правильно открыть ИП и выбрать ОКВЭД
- Ведение КУДиР и учёт расходов
- Расчёт налога при продаже
- НДС, НДФЛ и «минималка» УСН
- Типичные ошибки и проверки ФНС
УСН «Доходы» или «Доходы минус расходы»?
Формула УСН 6 % (Доходы):
Налог = 6 % × Цена продажи дома
Формула УСН 15 % (Доходы минус расходы):
Налог = 15 % × (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы)․
| Режим | Когда выгодно | Главное ограничение |
|---|---|---|
| УСН 6 % | Маржинальность ≥ 30 % (расходы малы) | Нельзя вычесть стоимость земли, материалов, зарплату бригадам |
| УСН 15 % | Строительство «под ключ» на заказ, материалы дорогие, зарплата бригад большая | Требуются первичные документы на каждый рубль расходов |
Регистрация ИП и коды ОКВЭД
Основной код деятельности
41․20 «Строительство жилых и нежилых зданий»
Дополнительные коды (чтобы не «выпасть» из УСН при продаже земли):
- 68․20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»
- 41․10 «Снос зданий» – если нужно будет сносить старый объект
Алгоритм регистрации в 2026 г․
- Заполните форму Р21001 онлайн через сайт ФНС → сервис «Регистрация ИП»․
- Выберите налоговый орган по месту жительства (для УСН это не критично)․
- Сразу подайте уведомление о переходе на УСН в течение 30 дней после регистрации․
- Укажите объект налогообложения: «Доходы» или «Доходы минус расходы»․
Учёт расходов: что ФНС обязательно примет
В Книге учёта доходов и расходов (КУДиР) можно отразить:
- Земельный участок – договор купли-продажи + кадастровая выписка
- Материалы – счёт-фактура, накладная, платёжка
- Работа бригады – договор подряда + акт выполненных работ + платёжка
- Инженерные сети – акты капремонта, счета от газовиков, электриков
- Проектная документация – договор с архитектором/проектировщиком
Лайфхак: если покупаете материалы у «физиков-частников», берите у них расписку по форме 0501-Учет + копию паспорта․ Это единственный «легальный» способ учесть такие расходы․
Расчёт налога на примере
Дано:
• Цена продажи дома – 12 000 000 руб․
• Кадастровая стоимость – 15 000 000 руб․
• Срок владения – 1,5 года (менее 3/5 лет)․
• Расходы по КУДиР – 8 500 000 руб․
Вариант 1․ УСН 6 %
Налог = 12 000 000 × 6 % = 720 000 руб․
Никакие расходы не вычитаются!
Вариант 2․ УСН 15 %
Налог = (12 000 000 – 8 500 000) × 15 % = 525 000 руб․
Экономия 195 000 руб․
Важно: если бы кадастровая стоимость была бы выше 13 800 000 руб․ (12 000 000 < 0,7 × 15 000 000), ФНС могла бы «доначислить» налог по 70 % кадастровой стоимости․ В нашем примере риск отсутствует․
НДС и НДФЛ: кто и когда платит
НДС
С 2025 г․ ИП-«упрощенцы» стали плательщиками НДС․ Но продажа готовых жилых домов и квартир освобождена от НДС (подп․ 22 п․ 3 ст․ 149 НК РФ)․ Поэтому платить 20 % сверх цены не нужно, если дом введён в эксплуатацию как жилое здание․
НДФЛ
Если ИП снимется с учёта до продажи, то объект будет считаться «принадлежащим физлицу», и придётся платить НДФЛ 13 % (15 % для доходов > 5 млн руб․) без учёта расходов․ Поэтому не снимайтесь с учёта, пока не продадите объект․
Минимальный налог при УСН 15 %
Не забудьте: даже если убыток, заплатите 1 % от дохода (12 000 000 × 1 % = 120 000 руб․)․
Типовые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Строительство без оформления ИП | ФНС считает, что вы торгуете «частным имуществом» и доначисляет НДФЛ 13 % без расходов | Зарегистрируйте ИП до начала стройки |
| Отсутствие договоров с бригадами | Расходы не принимают, налог вырастает | Готовьте договор подряда с каждой бригадой, акты КС-2/КС-3 |
| Продажа по цене < 0,7 кадастровой | ФНС доначислит до 70 % кадастровой стоимости | Указывайте в договоре рыночную цену ≥ 0,7 кадастра |
| Оплата материалов наличкой без чека | Расходы не принимаются | Покупайте через расчётный счёт ИП или бизнес-карту |
Чек-лист на старт 2026 г․
- Регистрируем ИП с кодом 41․20․
- Подаём уведомление на УСН 15 %, если маржинальность < 30 %․
- Открываем расчётный счёт и подключаем онлайн-бухгалтерию․
- Ведём КУДиР с первого чека на материалы․
- Строим, оформляем дом, вводим в эксплуатацию как жилое здание (жилой дом)․
- Продаём по рыночной цене, отражаем доход и расходы в КУДиР․
- Уплачиваем УСН, фиксированные взносы «за себя» (49 500 руб․ в 2026 г․) и 1 % с доходов > 300 000 руб․
- Подавая декларацию УСН до 30 апреля 2027 г․
Строительство и продажа дома через ИП на УСН в 2026 году – это легально и выгодно, если:
- ИП зарегистрировано до начала стройки;
- Выбрана система «Доходы минус расходы» при высоких расходах;
- Все расходы подтверждены документально;
- Дом официально введён в эксплуатацию как жилое здание (тогда НДС – 0 %)․
Следуя вышеописанному алгоритму, вы избежите «доначислений» и пройдёте любую налоговую проверку без штрафов․