В 2026 году застройщики и инвесторы всё чаще задают два ключевых вопроса:
- Нужно ли уплачивать НДС при реализации апартаментов по ДДУ?
- Какие затраты застройщика можно учесть при расчёте налоговой базы по НДС?
Ниже ― подробный разбор с примерами и актуальными ссылками на нормативные документы․
Краткая история: почему НДС «вернули» в 2024 году
С 2010 по 2023 год услуги застройщика по передаче апартаментов, построенных по ДДУ, освобождались от НДС (пп․ 23 п․ 3 ст․ 149 НК РФ в редакции до )․ Однако:
- 31 июля 2023 г․ Президент подписал Федеральный закон № 353-ФЗ, который исключил апартаменты из льготного перечня;
- с 1 января 2024 г․ ставка 20 % вновь применяется к услугам застройщика при долевом строительстве апартаментов․
Как определить, что объект — именно апартаменты
Для целей НДС важно, что объект:
- По разрешённому использованию указан как «нежилое помещение»․
- Предназначен для временного проживания (гостиницы, апарт-отели, квартиры-студио)․
- Разрешение на строительство выдано с ․
Если документы содержат формулировку «жилое помещение», льгота по НДС не теряется․
Как исчислить налоговую базу по услугам застройщика
База = все денежные средства, полученные от дольщиков, минус документально подтверждённые затраты (п․ 2 ст․ 153, ст․ 171 НК РФ)․
Затраты, которые можно вычесть (при наличии счетов-фактур):
- покупка земельного участка;
- проектно-изыскательские работы;
- строительно-монтажные работы подрядчиков;
- электромонтаж, сантехника, отделка;
- инженерные изыскания и авторский надзор;
- проценты по кредитам, непосредственно связанным со строительством․
Затраты, которые нельзя вычесть:
- административно-управленческие расходы, не относящиеся к конкретному объекту;
- расходы на рекламу апартаментов (если не подрядчик выполнял маркетинговые работы);
- штрафы и неустойки по договорам․
Пример расчёта НДС для застройщика
Условия:
- Застройщик реализовал 50 апартаментов по ДДУ на общую сумму 300 млн руб․
- Подтверждённые затраты: 240 млн руб․
Расчёт:
- Налоговая база = 300 – 240 = 60 млн руб․
- НДС = 60 млн × 20 % = 12 млн руб․
Что делать, если дольщик — юрлицо и хочет принять вычет
Юрлицо вправе принять НДС к вычету, если:
- приобретённые апартаменты будут использоваться в облагаемой НДС деятельности (например, сдача в аренду с НДС);
- имеется сводный счёт-фактура застройщика и акты выполненных работ․
Если апартаменты будут использоваться «для собственных нужд» (не в предпринимательской деятельности), вычет не предоставляется (ст․ 171 НК РФ)․
Как оформить документы в 2026 году
- Счёт-фактура на услуги застройщика выставляется на дату передачи апартаментов по Акту приёма-передачи․
- Ставка указана как 20 %․
- Для дольщика-физлица НДС включён в цену и не выделяется отдельной строкой․
- Для дольщика-юрлица НДС выделяется отдельной строкой и даёт право на вычет․
Ответы на частые вопросы
Как быть, если договор ДДУ подписан в 2023 году, но передача апартаментов — в 2026?
Ответ: дата фактической реализации (передача по акту) определяет налоговые последствия․ В 2026 году НДС 20 % уже применяется независимо от даты договора․
Можно ли применить «нулевую» ставку для апартаментов-студио?
Ответ: нет, нулевая ставка не предусмотрена․ Льгота действует только для жилых квартир․
Нужно ли платить НДС при строительстве частного дома для себя?
Ответ: нет, если речь о индивидуальном жилищном строительстве без передачи прав третьим лицам․
Чек-лист для застройщика в 2026 году
- ☐ Проверьте разрешение на строительство: дата выдачи ≥ ?
- ☐ Убедитесь, что помещение в документах обозначено как «нежилое»․
- ☐ Ведите раздельный учёт затрат по каждой секции/корпусу․
- ☐ Запрашивайте счета-фактуры от всех подрядчиков․
- ☐ Выставляйте счёт-фактуру на дату передачи апартаментов․
В 2026 году НДС 20 % при постройке и реализации апартаментов по ДДУ — обязательное требование․ Льгота действует только при строительстве жилых квартир․ Тщательное планирование затрат и грамотное оформление первичных документов позволят застройщику минимизировать налоговую нагрузку, а дольщику-юрлицу, получить законный вычет․
Последняя проверка нормативной базы: 19 апреля 2026 г․