Строительный контроль – это совокупность мероприятий, направленных на подтверждение соответствия
строительно‑монтажных работ требованиям проектной документации, государственных нормативов
(СНиП, ГОСТ, ТР) и условиям договора. Когда контроль осуществляется техническим заказчиком,
он выступает в роли представителя интересов инвестора (заказчика) и обеспечивает надёжность,
качество и своевременность выполнения работ.

Правовая основа

• Гражданский кодекс РФ (ГрК) статья 53 – определяет порядок оформления замечаний
  застройщика, технического заказчика и иных лиц, участвующих в строительном контроле.
• СП 48.13330.2019 «Организация строительства» – устанавливает обязанность застройщика
  организовать технический надзор (технадзор) и строительный контроль, особенно для объектов
  IIV‑класса сложности.
• Методика N 421 (пункты 162‑168) – регламентирует затраты на содержание службы
  заказчика‑застройщика и включение их в сметный расчёт (главы 10, графы 7‑8).
• Требования СРО (Саморегулируемых организаций) – участие в СРО необходимо для
  организаций, осуществляющих функции технического заказчика, поскольку их деятельность
  подпадает под пункт 22 статьи 1 ГрК РФ.

Кто может осуществлять строительный контроль?

Согласно нормативным документам, строительный контроль может вести:

1. Сам заказчик‑застройщик (при наличии собственного отдела контроля);
2. Специализированные организации‑технические заказчики, состоящие в СРО;
3. Авторский надзор (при привлечении проектных организаций);
4. Государственные надзорные органы (при необходимости);
5. Экспертные организации и независимые аудиторы (по договорённости).

Для выполнения функций технического заказчика организация обязана быть членом соответствующей
СРО, иначе её действия могут быть признаны недействительными в судебных спорах.

Виды строительного контроля

Порядок проведения строительного контроля

Подготовительный этап

• Сбор и анализ проектно‑сметной документации (ПД, РД, смета).
• Разработка плана контроля (график инспекций, список контрольных точек, ответственные лица).
• Оформление договоров с подрядчиками и субподрядчиками, включающих пункты о строительном контроле.
• Получение необходимых разрешений (разрешение на СМР, подключение к коммуникациям и т.п.).

Входной контроль

1. Проверка соответствия поставляемых материалов утверждённым спецификациям.
2. Контроль геодезических работ и подготовки площадки.
3. Оформление актов о приемке входных работ.

Операционный контроль

• Регулярные выезды на объект (обычно 1‑2 раза в неделю в зависимости от объёма работ).
• Фиксация отклонений в журнале наблюдений и направление замечаний подрядчику.
• Контроль соблюдения технологических режимов, сроков поставки материалов, выполнения
  сварочных и бетонных работ согласно нормативам.
• Документирование всех замечаний в письменной форме (пункт 7 ГрК РФ).

Приёмочный контроль

1. Проведение испытаний (нагрузочные, гидравлические, тепловые и др.) в соответствии с ТР.
2. Сравнение фактических параметров с проектными характеристиками.
3. Составление акта приёмки законченных работ и выдача сертификатов соответствия.
4. Подготовка итоговой отчётной документации (отчёт о проведённом контроле, заключения экспертов).

Документация строительного контроля

Все действия технического заказчика фиксируются в официальных документах:

• План контроля – согласованный с подрядчиком и заказчиком.
• Акты входного, текущего и приёмочного контроля.
• Журнал замечаний и протоколы их устранения.
• Отчёт о результатах контроля (включая финансовый расчёт затрат).
• Сертификаты соответствия и заключения независимых экспертов.

Отличия технического надзора от строительного контроля

Финансовый аспект

Затраты на технического заказчика и строительный контроль включаются в сметный расчёт:

• В главе 10 Сводного сметного расчёта – графы 7 и 8 (затраты на содержание службы заказчика‑застройщика).
• Определяються по методике N 421 (пункт 5, от 2 июня 2020 г.) без учёта затрат на сам контроль.
• Для расчета базовой стоимости используют нормативы, привязанные к ценам на 1 января 2000 года,
  корректируемые коэффициентами инфляции.

Практические рекомендации

1. Выбор организации‑технического заказчика – проверяйте наличие членства в СРО, опыт в
   аналогичных проектах и наличие лицензий.
2. Разрабатывайте детализированный план контроля ещё до подписания договора подряда.
3. Обеспечьте прозрачность документооборота – используйте электронные системы согласования
   актов и замечаний.
4. Проводите регулярные совещания с подрядчиком: обсуждайте замечания, сроки их устранения,
   фиксируйте решения в протоколах.
5. Не забывайте про информирование контролирующих органов о начале ключевых этапов,
   авариях и завершении работ (пункт 22 ГрК РФ).
6. Включайте в договор пункт о субсидировании расходов на строительный контроль,
   чтобы избежать скрытых расходов.

Строительный контроль технического заказчика – фундаментальная часть современной системы
управления строительством. Он гарантирует, что объект будет построен в соответствии с
проектной документацией, нормативными требованиями и интересами инвестора. Правильная
организация контроля, соблюдение правовых требований (в т.ч. членство в СРО),
а также чёткая документальная база позволяют минимизировать риски, сократить издержки и
повысить качество возводимых объектов.

Дата публикации: