Ключевая мысль: в российском праве сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые дееспособные лица или организации, но у каждой из сторон есть особые требования и ограничения. Ниже — подробный разбор: кто может быть продавцом и покупателем, какие документы требуются, какие риски возникают при участии третьих лиц и какие новации 2023–2026 годов нужно учитывать уже сегодня.

Кто может быть ПРОДАВЦОМ

Физические лица

• Единоличный собственник — владелец по ЕГРН. До 2026 года достаточно выписки из ЕГРН не старше 5 дней. Обратите внимание: после Росреестр в письме № 14-1142-ТГ/23 разъяснил, что датой заключения договора в электронной форме считается дата последней подписи, а не дата сдачи документов в Росреестр.
• Супруги — требуется нотариальное согласие супруга, если участок или квартира была нажита в браке (ст. 35 СК РФ).
• Индивидуальный предприниматель (ИП), продаёт как физлицо, если объект не числится в ЕГРЮЛ как основное средство.

Юридические лица

• ООО, АО, ЗАО — продают через орган управления (генеральный директор) на основании решения единственного участника или протокола общего собрания.
• Девелопер — выступает продавцом будущей вещи по договору долевого участия (ДДУ) или по ДКПБВ (договору купли-продажи будущей вещи). Отличие: по ДДУ обязательна регистрация в Росреестре, по ДКПБВ — опциональна, но риски выше.

Государственные и муниципальные органы

• Муниципалитет — продаёт землю на торгах (аукцион или конкурс). Победитель обязан заключить договор в течение 30 дней с момента подведения итогов.
• РФ или субъект РФ — редко, но возможно при приватизации особо ценных объектов.

Кто может быть ПОКУПАТЕЛЕМ

Физические лица

• РФ граждане — достаточно паспорта РФ.
• Иностранцы — разрешение ФСБ не требуется для квартир, но для земель сельхозназначения и приграничных зон нужно разрешение (ст. 3 Закона 101-ФЗ).
• Несовершеннолетние — сделка через орган опеки и попечительства; обязательно открытие специального счёта в банке для перечисления денег.

Юридические лица

• Компании любой формы собственности — покупка через директора по доверенности или решению участников. С 2024 года для ООО покупка недвижимости > 50 млн ₽ требует контрактного аудита (постановление Правительства № 1254 от 2024 г.).
• ИП — покупает как физлицо, но при регистрации права может поставить на баланс ИП, чтобы учесть амортизацию.

Особые ситуации и риски

Продажа «будущей вещи»

Если продавец продаёт землю без построек или квартиру на этапе строительства, то сторонами договора выступают:

• Продавец-девелопер (юрлицо).
• Покупатель-дольщик (физ/юр лицо).

Высший суд в 2025 году подтвердил: расторжение такого договора, крайняя мера, если объект уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован.

Продажа доли

Если объект в долевой собственности, то:

• Обязателен нотариус (п. 1 ст. 42 Закона 218-ФЗ).
• Преимущественное право покупки у сособственников; срок уведомления — 30 дней.

Представительство по доверенности

Дата договора в электронном виде = дата последней подписи, включая подпись представителя. Доверенность должна быть нотариальной и действующей на дату подписания.

Документы, которые должен иметь каждый участник

Какие условия можно прописать в договоре

Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в договоре, но:

• не противоречат закону;
• фиксируют цену (в рублях, валюте или криптовалюте — с 2026 года разрешены «цифровые права»);
• описывают объект (кадастровый номер, площадь, этаж, адрес);
• устанавливают порядок передачи (акт приёма-передачи, дата регистрации).

1. Убедитесь в дееспособности контрагента: запросите выписку ЕГРН и карточку ООО в ФНС.
2. Проверьте дату договора: в электронке, дата последней ЭЦП.
3. Если объект в браке — требуйте нотариальное согласие супруга.
4. Если доля, соблюдайте преимущественное право покупки и нотариальную форму.
5. Укажите порядок расчётов: аванс, задаток или рассрочка, фиксируйте в отдельном платёжном графике.

На заметку: главные даты 2026 года

• 1 марта 2026, вступает в силу закон о «цифровых рублях» в сделках с недвижимостью.
• 1 июля 2026 — обязательный переход всех ДКП на электронную форму в ЕГРН (кроме дарения и наследования).