Дата актуализации:  г.

Содержание

1. Законодательная база
2. Когда согласие супруга обязательно
3. Когда согласие не требуется
4. Нотариальное оформление согласия
5. Образец формы согласия супруга
6. Практика судов (2022‑2026 гг.)
7. Практические рекомендации
8. Часто задаваемые вопросы

Законодательная база

Основные нормативные акты, регулирующие необходимость согласия супруга на залог недвижимости, включают:

• Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ). Ст. 35 СК РФ устанавливает, что сделки с имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, требуют их взаимного согласия.
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Ст. 165‑166 ГК РФ определяют порядок распоряжения совместно нажитым имуществом.
• Федеральный закон № 11‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (2022 г.). Договор залога недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
• Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В случае ипотечного кредитования банк требует нотариально заверенного согласия супруга, если объект находится в совместной собственности.

С 2025 года в России вступили в силу поправки, уточняющие, что залоговое обязательство не считается сделкой, подлежащей обязательной регистрации без согласия второго супруга, если объект находится в индивидуальной собственности одного из супругов. Тем не менее, банки часто требуют согласие в любом случае – это их внутренний риск‑менеджмент.

Когда согласие супруга обязательно

Согласие требуется в следующих ситуациях:

• Объект является совместно нажитой собственностью (жилищное помещение, приобретённое в браке, если иное не установлено брачным договором).
• Ипотечный кредит (залог недвижимости) оформляется в банке. Банки (Сбербанк, Альфа‑Банк, ВТБ и др.) в своих кредитных политиках требуют нотариально заверенное согласие обоих супругов.
• Сделка предполагает отчуждение заложенного имущества (например, продажа квартиры, находящейся в залоге).

В этих случаях согласие должно быть оформлено в письменной форме и нотариально заверено. Пример формулировки приведён в разделе «Образец формы согласия».

Когда согласие не требуется

Согласие супруга не требуется в следующих случаях:

1. Имущество находится в исключительной собственности одного из супругов (например, квартира, оформленная только на одного из супругов в праве собственности).
2. Договор залога не подлежит государственной регистрации (не относится к недвижимости, а, скажем, к движимому имуществу).
3. Сделка касается незарегистрированных прав (например, залог интеллектуального имущества).
4. Супруг(а) дал(а) доверенность на совершение сделки без ограничения (доверенность должна быть нотариально заверена и включать пункт о праве заложить имущество).

Важно отметить, что даже если формально согласие не требуется, банк может потребовать его в качестве внутреннего требования. Поэтому рекомендуется уточнять требования конкретного кредитора.

Нотариальное оформление согласия

Процедура получения нотариального согласия выглядит так:

• Подготовка формы. Заполняется образец согласия (см. ниже).
• Проверка документов. Нотариус проверяет паспортные данные, сведения о браке (свидетельство о регистрации брака) и наличие ограничений (например, судебные запреты).
• Подписание перед нотариусом. Оба супруга (или только тот, кто дает согласие) подписывают документ в присутствии нотариуса.
• Нотариальное удостоверение. Нотариус ставит печать, ставит подпись и указывает дату.
• Регистрация (по необходимости). Если согласие требуется для регистрации договора залога, нотариальная копия прилагается к заявлению в Росреестр;

Срок действия нотариального согласия – три года с даты его удостоверения, если иное не указано в договоре.

Образец формы согласия супруга на залог недвижимости

Ниже – типовой образец, который можно использовать в качестве основы. При оформлении уточняйте детали у нотариуса.

СОГЛАСИЕ СУПРУГА (СУПРУГИ) НА ПЕРЕДАЧУ ИМУЩЕСТВА В ЗАЛОГ

Я, Ф.И.О. супруг(а), дата рождения ДД.ММ.ГГГГ,
паспорт: серия ____ номер ______,
выдан Кем выдан дата выдачи,
проживающий(ая) по адресу: полный адрес,

настоящим даю согласие своему супругу (супруге)
Ф.И.О. заемщика, паспорт: серия ____ номер ______,
выдан Кем выдан дата выдачи,

на заключение и регистрацию договора залога (ипотечного кредита) в отношении
вид имущества (квартира/дом/участок), расположенного по адресу:
полный адрес недвижимости, кадастровый номер ______.

Согласие выдано в целях обеспечения обязательств по кредитному договору № _____ от дата с наименование банка.

Подпись: ______________________ Дата: «__» _______ 2026 г.

Нотариальное удостоверение

Я, нотариус Ф.И.О., удостоверяю, что данное согласие подписано в моем присутствии,
подтверждаю подлинность представленных документов и ставлю свою подпись и печать.

Подпись нотариуса: ______________________ Печать

Для подачи в банк рекомендуется подготовить две оригинальных копии – одну оставить у нотариуса, вторую передать в банк.

Практика судов (2022‑2026 гг.)

Ниже – ключевые постановления, которые формируют современную практику:

• Комментарий к судебному постановлению по делу N 49‑КГ20‑26‑К6 (Байгушева Ю.В.) (2022 г.) – подтверждает, что фальсификация подписи залогодателя и отсутствие полномочий представителя влекут признание сделки недействительной.
• Решение Верховного Суда РФ от 21 мая 2024 г. – договор залога недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому требовалось нотариально удостоверенное согласие супруги, которого в материалах дела не было. Сделка признана недействительной.
• КонсультантПлюс, статья «О фальсификации подписи залогодателя и представительстве без полномочия» (2022 г., N 11) – разъясняет, что для совместно нажитой недвижимости согласие другого супруга не требуется, если договор залога не приводит к передаче права собственности, однако большинство банков требуют его.
• Нотариальная палата Республики Крым (2025 г.) – пришла к выводу, что для залога совместно нажитой недвижимости согласие другого супруга не являеться обязательным по закону, но подчеркивает необходимость согласия в случае регистрации в Росреестре.
• Практика Сбербанка (2023‑2025 гг.) – в кредитных договорах указывается обязательность нотариального согласия супруга, независимо от формы собственности, как условие выдачи кредита.

Практические рекомендации

• Уточните форму собственности. Проверьте выписку из ЕГРН: «совместная собственность», «исключительная» или «долевая».
• Согласуйте требования банка. Запросите у кредитора перечень обязательных документов до подачи заявки.
• Подготовьте доверенность, если согласие невозможно. Доверенность с правом заложить имущество может заменить согласие, но должна быть нотариально заверена и включать пункт о залоге.
• Сохраняйте оригиналы и копии. Нотариальное согласие хранится у нотариуса, но банк может потребовать оригинал.
• Проверяйте срок действия. Согласие действительно три года – если сделка затягивается, возможно потребуется новое согласие.
• Обратитесь к юристу. При сложных схемах (например, совместное владение несколькими объектами) профессиональная консультация поможет избежать ошибок.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли согласие, если квартира оформлена только на одного из супругов?

Если в выписке из ЕГРН указано, что имущество принадлежит только одному супругу, согласие другого не требуется по закону. Однако банк может потребовать его в качестве гарантии.

Можно ли обойтись без нотариального согласия, используя доверенность?

Да, если доверенность выдана в полном объеме и включает право заложить имущество. Доверенность должна быть нотариально заверена.

Какой срок действия у нотариального согласия?

Срок действия – три года с даты удостоверения, если договором не установлен иной срок.

Что происходит, если согласие было подделано?

Подделка подписи считается преступлением (ст. 327 УК РФ) и влечет признание сделки недействительной, а также уголовную ответственность.

Нужно ли согласие, если залог используется в качестве обеспечения по займу в микрофинансовой организации?

МФО часто требуют согласие, но в случае, если объект находится в индивидуальной собственности, закон позволяет обойтись без него. Тем не менее, без согласия банк (или МФО) может отказать в оформлении залога.

Вопрос о необходимости согласия супруга на залог недвижимости решается на стыке законодательных норм, судебной практики и требований банков. Формально, если объект находится в совместно нажитой собственности, согласие второго супруга необходимо для государственной регистрации залога. При индивидуальной собственности согласие не требуется, но большинство финансовых учреждений требуют его как часть внутренней политики риска.

Для безопасного проведения сделки рекомендуется:

1. Проверить форму собственности в ЕГРН;
2. Получить нотариальное согласие (или оформить доверенность) заранее;
3. Уточнить у банка перечень обязательных документов;
4. Сохранить оригиналы и копии всех документов;
5. При необходимости обратиться к квалифицированному юристу.

Только такой системный подход позволит избежать задержек, отказов в регистрации и возможных судебных споров.

Автор статьи: Юрист‑консультант. Текст подготовлен на основе открытых источников (КонсультантПлюс, судебная практика, материалы нотариальных палат) и актуален на 19 апреля 2026 года.