04 апреля 2026 г. Российский жилищный фонд остаётся крупнейшим активом национальной экономики. За 2024 год на первичном рынке было введено 45,5 млн м² многоквартирных новостроек — на 12 % меньше, чем в 2023 году. Тем не менее, суммарный объём всего жилищного фонда по оценке экспертов приближается к 3 млрд м², что делает рынок недвижимости ключевым фактором личных сбережений граждан и инвестиций бизнеса.
Динамика объёмов ввода жилья
Всего в 2024 году в России построили и официально ввели в эксплуатацию 107,8 млн м² жилья всех типов — это 97,6 % от показателя 2023 года.
- 45,5 млн м² пришлось на многоквартирные дома (МКД).
- 11,62 млн м² сдано в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Снижение объёмов связано с ростом себестоимости строительства, удорожанием ипотеки и сокращением государственных льготных программ.
Ценовая динамика на первичном и вторичном рынках
Первичный рынок (новостройки)
ДОМ.РФ и СберИндекс фиксируют:
- 2020 год — базовый уровень цен до пандемийного роста.
- 2022–2024 годы, средний рост цен на 18–22 % ежегодно.
- 2025–2026 прогноз — умеренное повышение на 3–5 % в год при сохранении ключевой ставки ЦБ на уровне 15–17 %.
Вторичный рынок
Согласно СберИндексу:
- Сентябрь 2024: 1 126 574 объекта в базе.
- Средняя цена квадратного метра в Москве превысила 450 тыс. руб., в Санкт-Петербурге, 300 тыс. руб.
- Динамика за 10 лет: рост в 2,8 раза по стране в целом.
Доступность жилья с ипотекой
Индекс доступности жилья (ДОМ.РФ) показывает:
| Год | Индекс | Ключевая ставка ЦБ |
|---|---|---|
| 2020 | 124 | 4,25 % |
| 2022 | 98 | 7,5 % |
| 2024 | 87 | 21 % |
Чем выше индекс, тем доступнее жильё при ипотечном кредитовании. Виден стойкий тренд падения доступности после роста ставки до исторического максимума.
Региональное разрез: где самые дорогие и дешёвые квадратные метры
- Москва и Московская область, до 600 тыс. руб./м² в новостройках класса «комфорт».
- Санкт-Петербург — 300–350 тыс. руб./м².
- Сочи, Анапа, Севастополь — рост в 2 раза за 2022–2024 годы, цены до 250 тыс. руб./м².
- Регионы Сибири и Поволжья — 80–120 тыс. руб;/м², наименьший прирост.
Ипотечный рынок: объём и ставки
В марте 2024 года банки выдали:
117 тыс; ипотечных кредитов на общую сумму 447,3 млрд рублей. Средние условия:
- ставка — 17–19 %,
- первоначальный взнос — от 20 %,
- срок — 20–25 лет.
Основные факторы роста стоимости жилья
- Ключевая ставка ЦБ — прямое влияние на ипотечную доступность.
- Рост себестоимости: цены на стройматериалы выросли на 28 % за 2022–2024 гг.
- Ограничение льготных программ: сокращение выдач по семейной ипотеке и «Дальневосточной ипотеке».
- Геополитические санкции, дефицит оборудования и техники.
Прогноз на 2025–2026 годы
- Объём ввода жилья может стабилизироваться на уровне 100–105 млн м² в год.
- Рост цен ожидается в пределах 3–5 % при сохранении текущей макроэкономической политики.
- В случае снижения ключевой ставки до 12–14 %, доступность жилья вернётся к индексу 95–100, что стимулирует спрос и может снова ускорить рост цен.
Что делать потенциальному покупателю
Ближайшие два года будут «окном возможностей» для тех, кто располагает собственными средствами или может оформить ипотеку под 12–14 %. Рекомендации:
- Следить за динамикой ключевой ставки ЦБ.
- Рассматривать новостройки на стадии котлована — экономия до 15 %.
- Использовать материнский капитал и налоговый вычет для снижения переплаты.
Жилищный фонд России продолжает дорожать, но темпы роста замедляются. При сохранении текущей ключевой ставки ожидается «мягкая стагнация» цен и снижение объёмов ввода. Для большинства россиян жильё остаётся главным способом сохранения капитала, поэтому вопрос стоимости и доступности остаётся ключевым на повестке дня государства и граждан.