Важно: начиная с 2024 года изменилась практика расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, включая земельные участки, по цене ниже кадастровой стоимости. Разбираемся, как теперь рассчитывается налог, когда платить и можно ли снизить платеж.
Что изменилось с 1 января 2024 года
С 1 января 2024 года вступили в силу нормы, которые прямо касаются продажи земельных участков по заниженной цене:
- если цена в договоре купли-продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости, налоговая будет считать доход продавца исходя из 70 % кадастровой стоимости;
- если цена в договоре выше 70 % кадастровой стоимости, налог исчисляется из фактической цены;
- правило касается как физических лиц, так и индивидуальных предпринимателей на общей системе налогообложения;
- для организаций аналогичное правило действует с 2022 года.
Какой налог заплатит физическое лицо
Алгоритм расчёта НДФЛ прост:
- Определяем налоговую базу:
База = max(фактическая цена в договоре; 0,7 × кадастровая стоимость) - Применяем профессиональный налоговый вычет:
- 1 000 000 руб. — если участок находился в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет);
- или документальные расходы на приобретение этой земли (что выгоднее).
- Умножаем остаток на ставку НДФЛ: 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов.
Пример расчёта
Дано:
кадастровая стоимость участка — 5 000 000 руб.
цена в договоре — 2 500 000 руб.
срок владения — 2 года (меньше минимального).
Расчёт:
70 % от кадастровой стоимости = 3 500 000 руб.
Налоговая база = 3 500 000 руб. (так как 2 500 000 < 3 500 000).
Вычет = 1 000 000 руб.
НДФЛ = (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 руб.
Когда и куда платить налог
- Срок: до 15 июля года, следующего за годом продажи.
- Декларация 3-НДФЛ: подаётся до 30 апреля того же года.
- Куда: через личный кабинет ФНС, МФЦ или Госуслуги.
Можно ли снизить кадастровую стоимость
Да. Если вы считаете кадастровую оценку завышенной, действуйте по следующему алгоритму:
- Получите отчёт независимого оценщика, подтверждающий рыночную стоимость.
- Подайте заявление в комиссию при Росреестре или сразу в суд.
- Уменьшенная кадастровая стоимость вступит в силу со следующего года (или с даты решения суда).
После пересмотра уплаченный НДФЛ можно пересчитать и вернуть из бюджета, подав уточнённую декларацию.
Особенности для организаций и ИП
Организации при продаже участка платят налог на прибыль (20 %) или УСН 15 %, исходя из разницы между доходом и расходами. Доход также не может быть ниже 70 % кадастровой стоимости, если договорная цена занижена. Налоговую базу корректируют на дату реализации.
ИП на патенте или НПД: доход от продажи земельного участка не облагается «патентным» режимом; он всегда облагается по НДФЛ по общим правилам.
Практические советы
- Если планируете продать участок дешевле кадастровой стоимости, заранее рассчитайте налог по формуле выше.
- Сохраняйте все документы о покупке: чеки, договоры, платёжки — они нужны для вычета по расходам.
- Если срок владения близок к 3 или 5 годам, отложите продажу до наступления льготного периода — тогда налог будет нулевым.
- Регулярно проверяйте актуальность кадастровой стоимости на сайте Росреестра.
Продажа земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости после 2024 года невыгодна с точки зрения налога: доход будет считаться как минимум 70 % от кадастровой стоимости. Однако правильное применение вычетов или оспаривание кадастровой оценки позволяют существенно снизить налоговую нагрузку.