В 2026 году каждая сделка по продаже недвижимости автоматически «попадает» в поле зрения налоговых органов. Однако не все квартиры облагаются НДФЛ. Чтобы не платить 13 % (или 15 %) от выручки, нужно знать две вещи: какие условия освобождения действуют и какую именно «стоимость» берёт ФНС в расчёт.
Какие цены «видит» налоговая
При продаже квартиры в налоговой базе участвуют три цифры:
- Цена в договоре купли-продажи.
- Кадастровая стоимость на 1 января 2026 г. × 0,7 (сниженный коэффициент).
- Инвестиционная/рыночная стоимость (оценка № 1-ОС от независимого оценщика, если вы её зафиксировали в отчётах).
ФНС сравнивает пункт 1 с пунктом 2 и берёт большую величину в качестве дохода для налогообложения. Если договорная цена оказывается ниже 70 % кадастровой, налог всё равно будет считаться от 70 % кадастровой.
«Нулевая» стоимость сделки: 5 легальных способов
Минимальный срок владения
- 3 года — если квартира была:
- получена по наследству или в дар от члена семи или близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку на рынке.
Пример: квартиру купили и продают . Срок владения составил ровно 5 лет → НДФЛ не платится, независимо от цены.
Продажа «равной» квартиры: вычет в размере расходов
Если срок владения не вышел, но покупатель хочет избежать налога, важно, чтобы стоимость продажи ≤ документальных расходов на покупку + улучшения.
- Доход от продажи: 5 000 000 ₽.
- Документальные расходы (ДДУ + ипотека + отделка): 5 200 000 ₽.
- Налоговая база = 5 000 000 – 5 200 000 = –200 000 ₽ → НДФЛ = 0 ₽.
Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Подходит, когда расходы не документированы (например, наследство).
Стоимость квартиры ≤ 1 000 000 ₽ (или доля ≤ 1 000 000 ₽) → налог обнуляется.
Продажа долей детям-инвалидам и другим льготникам
Для определённых категорий (инвалиды I/II группы, ветераны боевых действий) предусмотрен дополнительный вычет до 1 000 000 ₽ независимо от срока владения. Оформляется через декларацию 3-НДФЛ.
Кадастровая стоимость равна 0 ₽ (особые случаи)
Если объект ещё не внесён в ЕГРН (в новостройке до ввода в эксплуатацию), кадастровая стоимость отсутствует, и налоговая вынуждена ориентироваться только на цену в договоре. В договоре цена может быть любой, включая символическую, но риски пересмотра сделки по ст. 170 ГК РФ сохраняются.
Пошаговый алгоритм проверки квартиры
- Уточните дату перехода права собственности, выписка ЕГРН.
- Проверьте кадастровую стоимость на сайте rosreestr.gov.ru (раздел «Справочная информация»).
- Сравните договорную цену с кадастровой × 0,7.
- Рассчитайте возможные вычеты (расходы, 1 млн, льготы).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г., даже если налог = 0 ₽.
Калькулятор «Нулевого» налога на 2026 год
Вставьте свои данные:
| Параметр | Пример |
|---|---|
| Дата покупки | |
| Дата продажи | |
| Договорная цена | 6 000 000 ₽ |
| Кадастровая стоимость × 0,7 | 4 900 000 ₽ |
| Документальные расходы | 5 800 000 ₽ |
| НДФЛ 13 % | 26 000 ₽ |
Чтобы обнулить, снизьте цену до 5 800 000 ₽ или увеличьте документальные расходы.
Частые ошибки продавцов
- Занижают цену в договоре — ФНС всё равно пересчитает по кадастру.
- Забывают про «детские» доли — для продажи долей несовершеннолетних нужно разрешение органа опеки.
- Не оформляют чеки за ремонт, без чеков сумму нельзя отнести к расходам.
- Путают налоговый и календарный год — срок владения отсчитывается от даты внесения записи в ЕГРН, а не от даты подписания ДДУ.
Где получить бесплатную консультацию
- ФНС: телефон ###-###-####, личный кабинет налогоплательщика.
- МФЦ: справка по кадастровой стоимости за 3 минуты.
- Госуслуги: онлайн-заявление на вычет.
«Стоимость квартиры, которая не облагается налогом на продажу» — это не мифическая цифра, а результат вычета и срока владения. При правильном расчёте любая квартира может быть «нулевой» для НДФЛ. Главное — держите все документы, следите за сроками и своевременно подавайте декларацию.