Ключевая идея

Все, что находится за пределами квартир и предназначено для обслуживания всего дома, является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Оглавление

1. Что признаётся общим имуществом (перечень 2026 г.)
2. Как возникает право собственности на общее имущество
3. Порядок управления и распоряжения общим имуществом
4. Новые правила по обеспечению доступности для инвалидов (ч. 4.1)
5. Сети связи: монтаж и ответственность (ч. 4.2–4.3)
6. Земельный участок и сервитуты
7. Что происходит при сносе или разрушении дома
8. Практические советы собственникам

Что признаётся общим имуществом (перечень 2026 г.)

Статья 36 ЖК РФ в редакции 2020–2026 гг. содержит исчерпывающий перечень объектов общего имущества. Он разделён на четыре группы:

Встроенные технические помещения

• межквартирные лестничные площадки, лестницы;
• лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями;
• иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (например, насосные, бойлерные).

Социально-бытовые помещения

• клубы, спорт- и культурно-досуговые залы;
• помещения для детского творчества;
• машино-места, не закреплённые за конкретным собственником.

Конструктивные элементы и инженерные системы

• крыши, несущие и ненесущие ограждающие конструкции;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование;
• средства доступности для инвалидов (пандусы, подъёмники и др.);
• Исключение: сети связи, необходимые для оказания услуг связи абонентам (уточнено ФЗ от № 67-ФЗ).

Земельный участок и благоустройство

• земля под домом со всеми элементами озеленения и благоустройства;
• детские и спортивные площадки, парковки, ограждения, малые архитектурные формы.

Как возникает право собственности на общее имущество

Право общей долевой собственности на указанные объекты возникает автоматически у всех собственников квартир и нежилых помещений в момент государственной регистрации права на их помещения (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Важно: доля в праве общей собственности пропорциональна площади помещения собственника.

Порядок управления и распоряжения общим имуществом

Владение и пользование

Собственники владеют и пользуются общим имуществом совместно, через:

• общее собрание собственников (ОСС);
• управляющую организацию / ТСЖ / кооператив;
• выборного организатора (в малочисленных домах).

Распоряжение

Каждый собственник может:

• голосовать на ОСС по вопросам текущего и капитального ремонта;
• требовать информации о расходах на содержание общего имущества;
• обращаться в суд при нарушении своих прав.

Реконструкция и уменьшение размера общего имущества

Уменьшение объёма общего имущества (например, перепланировка чердака под жилые помещения) возможно только при 100 % согласии собственников и после получения разрешений на реконструкцию (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Новые правила по обеспечению доступности для инвалидов (ч. 4.1)

С действует упрощённый порядок обустройства средств доступности:

• решение ОСС не требуется, если работы оплачивает бюджет или спонсор;
• средства собственников не задействуются;
• достаточно согласования с управляющей организацией.

Примеры: установка поручней, тактильных указателей, пандусов.

Сети связи: монтаж и ответственность (ч; 4.2–4.3)

Без ОСС

Оператор связи может прокладывать сети на общем имуществе без решения ОСС, но:

• должен соблюдать правила взаимодействия, утверждённые Правительством РФ;
• не может нарушать требования пожарной безопасности, санитарных норм и градостроительного законодательства.

Ответственность оператора

Если монтаж повреждает общее имущество, оператор обязан:

• восстановить повреждённые элементы за свой счёт;
• возместить причинённый ущерб (ч. 4.3 ст. 36 ЖК РФ).

Земельный участок и сервитуты

Земельный участок под домом также является общей долевой собственностью собственников.

Установление сервитутов

• Возможно обременение участка публичным или частным сервитутом (например, для прохода к соседнему дому).
• Согласие собственников не требуется, если сервитут обеспечивает доступ к объектам, существовавшим до .
• В остальных случаях – решение ОСС или суд.

Что происходит при сносе или разрушении дома

Даже если дом снесён или разрушен:

• Собственники сохраняют доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и все объекты благоустройства (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).
• Доли распределяются пропорционально площадям бывших помещений.
• В дальнейшем участок можно продать и разделить выручку.

Практические советы собственникам

1. Контролируйте ОСС: отнеситесь к голосованию о тарифах и капремонту серьёзно — ваши деньги и имущество в зоне риска.
2. Фиксируйте состояние общего имущества: делайте фото/видео до и после ремонтных работ.
3. Проверяйте договоры с управляющей компанией: в них должны быть прописаны обязанности по содержанию лифтов, крыш, подвалов.
4. Требуйте отчёты: по закону управляющая компания обязана предоставлять информацию о расходах не реже раза в год.
5. Подключайтесь к домовым чатам: оперативно узнавайте о течи в подвале или неисправности лифта и совместно решайте проблему.