Внимание! Первое, что важно запомнить: с 1 марта 2015 года прежняя статья 36 ЗК РФ утратила силу․ Однако вопросы, которые она регулировала, не исчезли — они были перераспределены между другими нормами действующего земельного законодательства․ Ниже приведён самый актуальный «разбор полётов» на 2025 год, включая то, где теперь искать правила приобретения земельных участков под зданиями, которые находятся в государственной или муниципальной собственности․
Почему старая статья 36 была упразднена
- Федеральный закон № 171-ФЗ от г․ внёс масштабные изменения в ЗК РФ․
- С г․ вместо «разрозненных» статей 35 и 36 появилась единая система перехода прав на землю при переходе прав на недвижимость․
- Основной упор сделан на статью 35 ЗК РФ в новой редакции, а также на главу V․1 и V․6 ЗК РФ (ст․ 39․33–39․36-1)․
Куда «переехали» ключевые положения
Переход права на участок при переходе права на здание (ст․ 35 ЗК РФ)
Если здание (или доля в нём) переходит к новому собственнику:
- Автоматически переходит право аренды или права постоянного (бессрочного) пользования тем земельным участком, на котором расположен объект․
- Размер участка определяется в соответствии с кадастровым паспортом и не может превышать минимально необходимый для эксплуатации здания․
- Если земля находится в государственной или муниципальной собственности, новый собственник вправе:
- продолжить аренду;
- приобрести участок в собственность (приватизация) по кадастровой стоимости, если это допускает муниципальная программа․
Использование земель без предоставления участков (глава V․6 ЗК РФ, ст․ 39․33–39․36-1)
Новые нормы позволяют:
- размещать линейные объекты (трубы, линии электропередачи, дороги) на государственных землях без формального предоставления участков, но с установлением сервитутов или публичных сервитутов;
- упрощённо оформлять временное пользование под строительство или реконструкцию объектов инфраструктуры․
Что делать, если здание принадлежит нескольким собственникам (долевая собственность)
Алгоритм 2025:
- Все собственники помещений имеют преимущественное право приватизации занятого участка пропорционально долям в праве собственности на здание․
- Документы подаются совместно (или через уполномоченное лицо) в орган местного самоуправления․
- Если часть собственников против приватизации, земельный участок может быть предоставлен:
- в совместную долевую собственность (каждому — доля ОКС и доля земли);
- в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (также пропорционально долям)․
Ограничения и особые случаи
| Тип участка | Возможность приватизации | Дополнительные ограничения |
|---|---|---|
| Земли обороны, лесного фонда, особо охраняемых природных территорий | Не предоставляются в частную собственность | Доступ только по аренде или сервитуту |
| Земли запаса или населённых пунктов | Возможна приватизация | Требуется согласование градостроительного плана и ПЗЗ |
| Участки под многоквартирными домами | Оформляются в общую долевую собственность собственников помещений (ст․ 36 ЖК РФ) | Решение общего собрания, 2/3 голосов |
Пошаговая инструкция по приватизации участка под зданием в 2025 году
- Проверьте кадастровый паспорт здания и участка (ЕГРН-выписка)․
- Уточните вид разрешённого использования (ВРИ) и категорию земель․
- Подайте заявление в комитет по управлению имуществом муниципалитета:
- документы на здание (ЕГРН, технический план);
- согласие всех собственников (или протокол общего собрания МКД);
- схема расположения земельного участка․
- Получите предварительное согласование и кадастровый паспорт участка․
- Оплатите кадастровую стоимость (или арендный взнос, если выбираете аренду)․
- Зарегистрируйте право в Росреестре․
Ответы на самые популярные вопросы
Вопрос: Можно ли отказаться от земли и оставить только здание?
Ответ: Нет․ Согласно ст․ 35 ЗК РФ, право на земельный участок переходит вместе с зданием (ст․ 35 ЗК РФ) — отказ невозможен, но можно передать землю в аренду третьим лицам․
Вопрос: Как быть, если участок ещё не сформирован?
Ответ: Обратитесь в орган местного самоуправления с заявлением о межевании․ Процедура занимает до 45 дней․
Хотя «старая» статья 36 ЗК РФ с 2015 года утратила силу, все её ключевые институты сохранены и развиты в статье 35 ЗК РФ и главах V․1–V․6 ЗК РФ․ Главное — точно определить категорию земель, собрать документы и выбрать форму: приватизация, аренда или сервитут․ При долевой собственности не забывайте о согласии всех собственников или протоколе общего собрания — это единственный способ избежать судебных споров․
Полезная ссылка: официальный текст Земельного кодекса РФ (действующая редакция на 2025 г․) — КонсультантПлюс