Актуальная редакция на 20 апреля 2026 года с постатейными комментариями и судебной практикой.
Текст статьи 250 (действующая редакция)
Статья 250. Преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение
- При продаже доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи на публичных торгах.
- Продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, указав цену и иные условия продажи.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки или не сообщат о намерении воспользоваться этим правом в течение одного месяца со дня получения уведомления, договор купли-продажи может быть заключён с любым лицом.- Преимущественное право покупки не применяется:
- при переходе доли по наследству;
- при отчуждении доли в пользу государства или муниципального образования;
- при отчуждении доли в порядке обращения взыскания на неё по долгам собственника;
- при продаже на публичных торгах (торгах, открытых аукционах и конкурсах).
- Нарушение преимущественного права покупки является основанием для признания договора купли-продажи доли недействительным по иску любого из участников долевой собственности, если заявлено не позднее трёх месяцев с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
- Если преимущественное право покупки было нарушено, но после этого доля была перепродана, новый покупатель не освобождается от возможных последствий признания первоначальной сделки недействительной.
- В случае нарушения преимущественного права покупки участник долевой собственности может требовать в суде:
- признания сделки недействительной;
- передачи ему прав и обязанностей покупателя по договору;
- восстановления положения, существовавшего до нарушения права;
- взыскания убытков, причинённых нарушением преимущественного права.
Постатейный комментарий
Субъекты преимущественного права
Им являются все участники долевой собственности на конкретное жилое помещение. К участникам относятся:
- физические лица — собственники квартир, комнат;
- юридические лица, приватизированные предприятия, жилищно-строительные кооперативы и др.;
- государство и муниципалитет, если им принадлежит доля.
Предмет преимущественного права
Относится только к доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Не распространяется на:
- доли в нежилых помещениях;
- объекты незавершённого строительства;
- доли земельных участков, прилегающих к дому.
Процедура уведомления
Форма: только письменная (заказное письмо с уведомлением, нотариально удостоверенное письмо, личное вручение под роспись).
Содержание уведомления:
- точный размер доли;
- цена;
- условия оплаты;
- срок, до которого можно принять решение (1 месяц).
Пример уведомления
«Уведомляю Вас о намерении продать 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № 45, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, корп. 2, по цене 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей с постоплатой в течение 10 банковских дней после подписания договора. Преимущественное право покупки может быть реализовано в течение 30 календарных дней со дня получения настоящего уведомления».
Не применяется — исключения
- Наследование. Доли переходят к наследникам без соблюдения преимущества.
- Обращение взыскания. При продаже с публичных торгов преимущественное право не действует (п. 3 ст. 250 ЖК РФ).
- Обмен равноценными долями. Считается не продажей, а рента и мена.
Судебная практика
Обзор Верховного Суда РФ
Пленум ВС РФ в Постановлении от № 23 подчеркнул:
- срок для заявления иска — 3 месяца с момента, когда владелец узнал о нарушении;
- взыскание убытков допускается только при доказанном ущербе (например, упущенная выгода при перепродаже).
Формулировки судебных решений
| Решение | |
|---|---|
| Апелляция № 88-6487/2026 (Московский городской суд) | Нарушение преимущественного права — договор купли-продажи доли признан недействительным, доля возвращена прежнему собственнику. |
| Кассация № 5-КГ25-18 (ВС РФ) | Если уведомление не содержит цены, оно считается не надлежащим, срок не начинает течь. |
Алгоритм действий продавца доли
- Подготовить документы: выписка ЕГРН, договор купли-продажи с указанием цены и условий.
- Разослать уведомления остальным собственникам заказными письмами.
- Ожидать 30 дней или получить письменные отказы.
- Заключить договор с третьим лицом либо с прежним сособственником, воспользовавшимся преимуществом.
- Зарегистрировать переход права в Росреестре.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: Можно ли продать долю по договору дарения без уведомления?
Ответ: Да, преимущественное право не распространяется на договор дарения (ст. 250 п. 3 не применяется).
Вопрос 2: Что делать, если один из сособственников неизвестен?
Ответ: Направить уведомление по последнему известному адресу, опубликовать в газете «Коммерсантъ», предоставить доказательства в Росреестр.
Вопрос 3: Можно ли установить иной срок, например 10 дней?
Ответ: Нет, законодательно установлен срок 1 месяц; сократить его нельзя, но можно увеличить по соглашению сторон.
Шаблон уведомления о продаже доли
Статья 250 ЖК РФ защищает интересы сособственников жилых помещений, предоставляя им возможность первыми выкупить долю. Соблюдение процедуры уведомления и сроков — обязательное условие законной продажи. Нарушение правил чревато оспариванием сделки и возвратом доли прежнему владельцу.
Юридическая помощь: если у Вас остались вопросы по применению статьи 250 ЖК РФ, обратитесь к специалистам — юристам по жилищным спорам или к круглосуточной горячей линии КонсультантПлюс (тел. ###-###-####).