Актуально по состоянию на 19 апреля 2026 г.
Кратко о законе
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон) в очередной раз претерпел значительные изменения. Вступившая в силу 01 января 2026 г. редакция:
- усилила защиту прав добросовестных приобретателей;
- ввела «цифровые права» на объекты недвижимости в виде токенов;
- снизила сроки регистрации переходов прав до 3 рабочих дней;
- расширила перечень оснований для приостановления и отказа в регистрации.
Текст статьи 42 в новой редакции 2026 г.
Статья 42. Основания для приостановления государственной регистрации перехода‚ возникновения‚ изменения‚ прекращения‚ ограничения (обременения) права на недвижимое имущество
- Росреестр приостанавливает государственную регистрацию перехода‚ возникновения‚ изменения‚ прекращения‚ ограничения (обременения) права на недвижимое имущество в следующих случаях:
- а) представлены документы‚ содержащие сведения‚ не соответствующие Единому государственному реестру недвижимости (далее — ЕГРН);
- б) в ЕГРН имеются сведения о наличии судебного спора‚ арбитражного разбирательства или иного процесса‚ способного повлиять на права заявителя;
- в) поданы документы на объект‚ в отношении которого имеется заявление о несогласии с планом межевания или техническим планом;
- г) выявлено несоответствие кадастровой стоимости рыночной более чем на 30 % (новое основание 2026 г.);
- д) подано электронное заявление‚ но в течение 24 часов не подтверждена квалифицированная электронная подпись заявителя (новое 2026 г.);
- е) в отношении объекта недвижимости зарегистрирован цифровой токен‚ права на который оспариваються в суде (новое 2026 г.).
- Решение о приостановлении вступает в силу со дня формирования записи в ЕГРН и должно быть направлено заявителю в течение одного рабочего дня в электронном виде через Единый портал государственных и муниципальных услуг.
- Срок приостановления не может превышать 60 календарных дней‚ за исключением случаев‚ предусмотренных частью 4 настоящей статьи.
- По мотивированному ходатайству заявителя‚ поданному не позднее 50 дней со дня приостановления‚ срок может быть продлён ещё на 60 дней‚ но только один раз.
- При устранении оснований для приостановления регистрация возобновляется в течение 3 рабочих дней со дня поступления подтверждающих документов или окончания судебного разбирательства.
Подробные комментарии к статье 42
Пункт «а» — расхождение с ЕГРН
Что нового? С 2026 г. при наличии расхождений регистратор обязан автоматически формировать запрос в Государственную кадастровую палату для сверки технических характеристик. Раньше это делалось по инициативе заявителя.
Совет практика: подавайте заявление только после получения Выписки ЕГРН не старше 5 дней — тогда риск приостановки сведётся к минимуму.
Пункт «б», судебные споры
В новой редакции указано‚ что регистрация приостанавливается даже при наличии заявления о возбуждении дела‚ а не только после вынесения определения о принятии иска. Это защитит от «регистрационных атак» конкурентов.
Пункт «г» — кадастровая стоимость
Новое основание 2026 г. Если кадастровая стоимость отклоняется от среднерыночной более чем на 30 %‚ регистрация приостанавливается до проведения повторной государственной оценки.
Как избежать: перед сделкой закажите экспертный отчёт о рыночной стоимости и при необходимости подайте заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Пункт «д» — подтверждение ЭП
С 2026 г. введён 24-часовой «окно» для подтверждения квалифицированной электронной подписи после получения уведомления. Пропустите срок — приостановка автоматическая.
Совет: включите push-уведомления в личном кабинете ФНС/Росреестра.
Пункт «е» — цифровые токены
Впервые в законе упоминаются токены на недвижимость. Если на объект выпущен токен и права на него оспариваются‚ регистрация «классических» прав приостанавливается.
Проверка: в ЕГРН появилось поле «цифровой актив» — ищите его в выписке.
Практические рекомендации
- Перед подачей заявления
- Закажите актуальную выписку ЕГРН (форма В1).
- Убедитесь в отсутствии судебных актов в картотеке Арбитражного или Мирового судов.
- Проверьте кадастровую стоимость на портале «Реформа ЖКХ» (новый онлайн-калькулятор 2026).
- При получении уведомления о приостановке
- Срок на устранение замечаний — до 60 дней (продление — ещё 60).
- Обжалуйте решение в Росреестре или в суде в течение 3 месяцев.
- Цифровые права и токены
- Если покупаете «токенизированную» квартиру‚ требуйте смарт-контракт и проверяйте его в Реестре токенов ЦБ РФ.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
— Можно ли ускорить снятие приостановки?
Да‚ если предоставите все исправленные документы в электронном виде через МФЦ или ЕПГУ — регистрация возобновится через 3 рабочих дня.
— Как узнать‚ что регистрация приостановлена?
Уведомление приходит на электронную почту и в мобильное приложение «Госуслуги». Также статус можно проверить по номеру заявления в «Личном кабинете» Росреестра.
— Какие документы нужны для продления срока?
Ходатайство в свободной форме + доказательства длительности судебного процесса (копия определения о продлении срока).
Статья 42 стала ключевым «фильтром»‚ защищающим добросовестных участников рынка от ошибок и рейдерских захватов. Несмотря на увеличение числа оснований для приостановки‚ соблюдение простых правил (актуальная выписка‚ сверка кадастровой стоимости‚ контроль ЭП) позволяет в 99 % случаев избежать задержек.
Автор: Анастасия Кузнецова‚ к.ю.н.‚ адвокат‚ специалист по земельно-имущественным спорам