С 1 января 2016 года в России действует статья 217․1 Налогового кодекса РФ, которая устанавливает так называемый «минимальный предельный срок владения» объектом недвижимого имущества․ Если вы продали квартиру, дом, земельный участок или их доли после 2020 года, правильный расчёт этого срока позволит избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ)․ Ниже — подробный разбор правил, актуальных на сегодня․

Обычное правило: 5 лет

Если объект недвижимости:

• был куплен по договору купли-продажи, ДДУ, мены или другим возмездным способом;
• не является для продавца единственным жильём;
• не получен по льготным основаниям (наследство, дар, приватизация и др․),

то минимальный срок владения составляет 5 лет․
Следовательно, квартира, купленная в 2015 году, освобождается от НДФЛ при продаже только после 1 января 2021 года․

Льготный срок: 3 года

Он применяется в следующих случаях:

1. Жильё получено:
   • по наследству или дару от родственника (ст․ 14 Семейного кодекса);
   • в ходе приватизации;
   • по договору долевого участия (ДДУ), если право собственности зарегистрировано после 1 января 2016 года;
   • по договору рента․
2. На момент продажи у владельца отсутствует другое жильё (единственное жильё)․
   В этом случае 3 года отсчитываются с даты регистрации права собственности․

Для объектов, купленных до 1 января 2016 года

Старое правило: приобретённая недвижимость до 2016 года освобождается от НДФЛ при любом сроке владения — достаточно было владеть ею 3 года․ Это сохраняется и сегодня: если вы купили квартиру в 2014 году, продавать её без налога можно было уже с 2017-го․

Отсчёт срока: с какой даты начинать

• Основной принцип: срок исчисляется с даты, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в графе «дата государственной регистрации права»․
• Исключение: если вы оформили квартиру по ДДУ, но право собственности зарегистрировали позже, срок начнётся именно с регистрации (а не с даты акта приёма-передачи)․

Что изменилось с 2020 года

С 2020 года:

• 5-летний срок остался без изменений для большинства объектов;
• 3-летний срок распространился на продавцов, для которых продаваемая квартира является единственным жильём;
• внесены уточнения: если продавец в течение 90 дней до продажи приобрёл другое жильё, он всё равно считается «обладателем единственного жилья» и может применить 3-летний срок․

Пример расчёта

Ситуация: Василий купил квартиру 15 марта 2020 года, у него нет другой собственности․ С какого числа он может продать её без НДФЛ?

Решение: квартира — единственное жильё, значит льготный срок 3 года․ Следовательно, налог не придётся платить при продаже с 16 марта 2023 года․ Если бы у Василия была ещё одна квартира, пришлось бы ждать до 15 марта 2025 года․

Как уменьшить налог, если срок ещё не истёк

1. Вычет в размере 1 млн руб․ от дохода от продажи (ст․ 220 НК РФ)․
2. Расходы на покупку: можно уменьшить доход на сумму расходов, подтверждённых договором и платёжными документами․
3. Минус имущественный вычет при покупке: если вы одновременно покупаете другое жильё, можно зачесть взаимные налоговые вычеты․

Когда и как подавать декларацию 3-НДФЛ

• Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
• Способы: через личный кабинет налогоплательщика, сервис «Госуслуги», программу «Декларация» ФНС или лично в инспекции․
• Срок уплаты налога: до 15 июля того же года․

Подытожим

Важно: налоговое законодательство периодически корректируется․ Перед продажей недвижимости сверяйтесь с актуальной редакцией НК РФ, официальными разъяснениями ФНС России или консультируйтесь с квалифицированным юристом․