В 2026 году россияне всё чаще сталкиваются с вопросом: как долго нужно владеть квартирой, купленной по договору долевого участия (ДДУ), чтобы не платить 13 % (или 15 %) НДФЛ при её продаже? Ошибка в расчёте срока может привести к неожиданному налогу в сотни тысяч рублей.

Почему важен срок владения

• Если квартира продана раньше минимального срока, придётся сдать 3-НДФЛ и заплатить налог с разницы между ценой продажи и «расходами» (или вычетом 1 млн руб.).
• При продаже после истечения срока — никаких деклараций и платежей нет.

Какой срок считается «минимальным» в 2026 году

Общее правило

Для большинства граждан — 5 лет.

Льготный срок

В 24 российских регионах в 2026 году введён льготный срок 3 года для всех квартир, включая объекты по ДДУ. Список регионов ежегодно обновляется на сайте ФНС России.

Исключения без привязки к региону

1. Единственное жильё, полученное в собственность после — 3 года.
2. Жильё по наследству, приватизации, дарению от близкого родственника — 3 года;

С чего начинается отсчёт срока при покупке по ДДУ

Основное правило ФНС 2026

Срок владения исчисляется с даты полной оплаты по ДДУ, а не с момента регистрации права собственности. Это ключевое отличие от вторичного рынка.

• Дата последнего платежа по ДДУ (включая заёмные средства и ипотеку) — день 1.
• Если дольщик вносил доплаты за увеличение площади, срок начинает течь после последней доплаты.
• Акт приёма-передачи и регистрация права собственности не влияют на начало срока, но нужны для подтверждения права.

Примеры расчёта

Пример 1. Льготный регион (3 года)

Дольщик из Татарстана полностью оплатил ДДУ . Квартира сдана и оформлена в собственность . Минимальный срок 3 года истечёт . Продажа в июле 2026 = 0 ₽ НДФЛ.

Пример 2. Общий регион (5 лет)

В Московской области последний платёж по ДДУ, . Собственность оформлена . Срок 5 лет закончится . Продажа до этой даты, нужно платить НДФЛ.

Документы, подтверждающие срок

• Договор долевого участия (ДДУ).
• Платёжные поручения, чеки, выписка из банка об ипотеке.
• Акт приёма-передачи (подтверждает факт получения квартиры).
• Выписка из ЕГРН с датой регистрации права.

Подводные камни 2026

1. Долгая отсрочка ввода дома. Если застройщик задержал сдачу на 3 года, но дольщик всё оплатил в срок, срок всё равно считается с даты последнего платежа. Выгода: раньше «отпустит» без налога.
2. Рассрочка и ипотека. Если ипотека погашается 20 лет, но первоначальный взнос внесён , срок начнётся именно с , а не после погашения кредита.
3. Переуступка права требования. При продаже «долевки» до получения ключей НДФЛ считается с даты получения денег от покупателя, а не с первоначального взноса.

Что делать, если срок ещё не прошёл

• Использовать вычет в размере 1 млн руб.
• Уменьшить налог на расходы на покупку и отделку — сохраняйте все чеки!
• Возможен взаимозачёт при одновременной покупке новой квартиры.

Если остались сомнения — сдайте запрос в ФНС через Личный кабинет налогоплательщика или получите индивидуальную консультацию у специалиста по недвижимости.