Продавая квартиру, дом или долю в 2026 году, можно столкнуться с необходимостью уплаты НДФЛ в размере 13–15 %․ Но при соблюдении определённого срока владения такой налог не взимается․ Ниже — подробный разбор условий, исключений и региональных особенностей․
Какой срок владения освобождает от НДФЛ?
В зависимости от того, каким способом вы получили недвижимость, законодательство РФ устанавливает разные «минимальные пороги»:
- 3 года (36 месяцев), если жильё:
- досталось по наследству или в дар от близкого родственника;
- было приватизировано;
- перешло по договору пожизненного содержания;
- являлось единственным жильём на момент продажи․
- 5 лет (60 месяцев) — во всех остальных случаях (например, при покупке на рынке)․
Начало отсчёта:
- для квартиры из ЖСК — дата полной оплаты паевого взноса;
- для вторички — дата регистрации права собственности в Росреестре;
- для наследства — день смерти наследодателя, а не дата вступления в права․
Что такое «единственное жильё» и почему это важно?
Формула «единственное жильё» действует по состоянию на дату государственной регистрации перехода права к покупателю․ При этом:
- в расчёт идут все объекты недвижимости (доли, комнаты, дома, апартаменты) у вас и у супруга(и);
- не учитываются объекты, приобретённые менее чем за 90 дней до продажи основного имущества;
- не учитываются объекты, полученные по наследству или в дар, если ими не пользовались․
Льготные регионы 2026 года
В 2026 году уже 24 региона снизили минимальный срок владения единственным жильём до 3 лет независимо от способа получения (закупка, строительство, наследство и т․д․)․
| Регион | Срок владения для освобождения от НДФЛ |
|---|---|
| Москва и МО | 3 года (при условии единственного жилья) |
| Ленинградская область | 3 года |
| Севастополь | 3 года |
| Краснодарский край | 3 года |
| Татарстан | 3 года |
Регионы могут корректировать льготный перечень каждый год, поэтому сверяйтесь с официальной базой ФНС (service․nalog․ru) или в МФЦ․
Как рассчитать налог, если льготный срок не выдержан
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₴) × 13 %
или
НДФЛ = (Цена продажи – Документальные расходы на покупку) × 13 %
Вы можете выбрать тот вариант, который выгоднее․ Документальные расходы включают:
- сумму ДКП или долевого участия;
- проценты по ипотечному кредиту;
- расходы на отделку (при покупке «черновой»)․
Пример расчёта
Иван купил квартиру в 2023 году за 4 500 000 ₽ и продаёт её в 2026 году за 6 000 000 ₽․ Срок владения, 3 года, но квартира не была единственной․ Налог:
- (6 000 000 – 4 500 000) × 13 % = 195 000 ₽․
Декларирование и сроки уплаты
Если налог всё-таки подлежит уплате, вам нужно:
- подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года;
- уплатить налог до 15 июля 2027 года․
Как избежать налога, если срок не выдержан
- Продлить период владения, дождаться 3 или 5 лет․
- Использовать вычет на покупку — если одновременно покупаете новое жильё, можно применить имущественный вычет 2 000 000 ₽․
- Разделить доли между супругами — при продаже долей каждый получит 1 000 000 ₽ вычета․
- Проверить региональные льготы — в 24 субъектах уже действует сниженный срок․
Частые ошибки
- считать срок от даты подписания ДКП, а не регистрации;
- не учитывать долю супруга при проверке «единственности»;
- забывать о вычете за покупку нового жилья․
Чтобы в 2026 году не платить 13–15 % НДФЛ при продаже квартиры:
- Убедитесь, что объект был вашим единственным жильём ≥ 3 года․
- Или подтвердите любой из «льготных» способов получения (наследство, приватизация, дар)․
- Если срок меньше — готовьте документы на расходы или используйте вычет․
- Актуализируйте региональные льготы на сайте ФНС․
Всегда сохраняйте ДКП, выписку ЕГРН, акты приёмки-передачи и чеки на ремонт — они сэкономят вам десятки тысяч рублей при продаже․