Продажа жилой недвижимости в России сопровождается обязательством уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Однако законодательство предусматривает ряд льготных ситуаций, когда налог платить не требуется.
В 2022 году эти правила остались практически неизменными, но появились уточнения, о которых стоит знать каждому продавцу.
Общий порядок налогообложения при продаже квартиры
Согласно Налоговому кодексу РФ, если вы продаёте квартиру, полученный от сделки доход считается налогооблагаемым.
Налоговая ставка составляет:
- 13 % – для резидентов России;
- 30 % – для нерезидентов.
Налог рассчитывается от разницы между стоимостью продажи и исходной стоимостью приобретения (с учётом расходов на покупку и улучшения).
Минимальный срок владения недвижимостью – 5 лет
По общему правилу, если вы владели квартирой менее пяти лет, налог уплачивается.
После пятилетнего срока (считается с даты регистрации права собственности) доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.
Исключения, когда срок владения может быть сокращён до 3 лет
Согласно разъяснениям депутата Госдумы Никиты Чаплина, в некоторых случаях налог не взимается уже после трёх лет владения:
- Продажа квартиры, полученной в наследство (при условии, что наследник не совершал её переоформления в течение 3 лет);
- Продажа жилья, полученного в результате приватизации (при условии, что объект был в собственности более 3 лет);
- Продажа квартиры, приобретённой в рамках программы «Жильё для семьи» (при соблюдении условий программы).
Льготы для семей с детьми
С 2022 года для семей, где есть несовершеннолетние дети, действует особый налоговый режим:
- Если в течение трёх лет после продажи квартиры покупается новое жильё (в том же регионе), то налог может быть полностью освобождён;
- Семья должна предоставить документы, подтверждающие наличие детей (свидетельства о рождении) и договор купли‑продажи нового жилья;
- Льва может быть предоставлена и в случае, если продажа происходит в рамках многократной покупки‑продажи (например, при обмене квартиры на другую).
Одновременная покупка нового жилья
Налоговое законодательство позволяет «перенести» налоговую нагрузку, если продавец одновременно приобретает другое жильё.
Условие: новая покупка должна быть завершена в течение трёх лет со дня продажи старой квартиры.
При этом необходимо подать в налоговую декларацию сведения о сделке по покупке нового жилья.
Как правильно оформить налоговую декларацию
Для уплаты (или подтверждения освобождения) от налога необходимо выполнить несколько шагов:
- Заполнить форму Декларация 3‑НДФЛ за год продажи (обычно до 30 апреля следующего года);
- Приложить копию договора купли‑продажи, выписку из реестра прав (ЕГРН);
- Если вы претендуете на льготу, приложить подтверждающие документы (свидетельства о рождении детей, договор на новое жильё и т.д.);
- Подать декларацию в налоговый орган лично, через портал Госуслуги или отправить по почте.
Практические рекомендации продавцам
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем следующее:
- Проверьте срок владения – сравните дату регистрации в ЕГРН с датой продажи;
- Если срок менее 5 лет, оцените возможность льгот (семейные, наследство, приватизация);
- Сохраняйте все документы, связанные с покупкой, улучшением и продажей квартиры (квитанции, договоры, акты выполненных работ);
- При планировании покупки нового жилья делайте это не позже чем через три года после продажи, чтобы воспользоваться налоговым вычетом;
- При возникновении сомнений консультируйтесь с налоговым специалистом или юристом.
В 2022 году налог на доходы от продажи квартиры в России сохраняет принцип «пять лет» как основной порог освобождения от НДФЛ.
Однако ряд исключений (трёхлетний срок, льготы для семей с детьми, одновременная покупка нового жилья) позволяет многим продавцам не платить налог даже при более коротком сроке владения.
Тщательное планирование сделки, правильное документирование и своевременная подача декларации – ключ к тому, чтобы продажа квартиры прошла без лишних финансовых затрат.
Автор: ваш виртуальный помощник.
Дата публикации: 19 апреля 2026 года.