В 2026 году правила освобождения от НДФЛ при продаже жилой недвижимости остались прежними: налог не платится, если квартира (доля, комната, дом) находилась в собственности продавца не менее установленного минимального срока. Как именно считают эти сроки и какие бывают исключения — разбираемся подробно.
Базовые сроки владения
Законодательство различает два «порога»:
- 3 года — применяется в льготных случаях;
- 5 лет — общий срок для всех остальных ситуаций.
Когда достаточно 3 лет
Освобождение от НДФЛ уже через три года возможно, если жилье:
- Получено по наследству (отсчёт ведётся со дня смерти наследодателя).
- Получено в дар от близкого родственника.
- Приватизировано.
- Передано по договору ренты.
- Является единственным жильём продавца на дату сделки.
- Предоставлено взамен освобождённого при реновации жилого фонда Москвы.
Все остальные случаи
Если квартира куплена по договору купли-продажи, ДДУ, получена по договору долевого участия или в результате обмена без права на льготный трёхлетний срок, действует пятилетний барьер.
С чего считаем срок
Ключевое правило: срок владения начинается с даты первичной государственной регистрации права собственности в ЕГРН (указывается в выписке из реестра).
- Наследство: право считается с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не с даты оформления свидетельства о праве.
- Приватизация: с даты внесения записи «Собственник, гражданин» в ЕГРН.
- Кооперативная квартира: с момента полной выплики паевого взноса и подписи передаточного акта (дата по акту).
Примеры из практики
Пример 1: квартира по наследству
Супруг умер в марте 2023 г. Жена вступила в наследство, но оформила право собственности в Росреестре только в январе 2024 г.
Срок начал течь в марте 2023 г. → значит в январе 2026 г. срок превысит 3 года, и при продаже НДФЛ не возникает.
Пример 2: покупка на вторичном рынке
Квартира куплена г. Это не единственное жильё, не наследство и не приватизация.
Освобождение возможно только после г. (5 лет).
Пример 3: единственное жильё
Покупка — г. На дату продажи ( г.) в собственности ничего больше нет.
Срок владения 3 года и 1 месяц → налог не платится.
Как уменьшить налог, если срок ещё не прошёл
Если продавать придётся раньше льготного срока, можно воспользоваться вычетами:
- Имущественный вычет при продаже — 1 000 000 рублей (для всех объектов в сумме за год).
- Документальные расходы, сумма, потраченная на покупку этой же квартиры (чеки, договор купли-продажи, акты).
- Вычет на покупку новой квартиры — до 2 000 000 рублей, если право вычета ещё не использовалось.
Применяются по выбору налогоплательщика: либо 1 млн, либо фактические расходы, плюс можно задействовать вычет при покупке.
Пример расчёта с вычетами
Продажа: 4 600 000 руб.
Покупка: 3 500 000 руб.
Применяем вычет при продаже 1 000 000 руб. и вычет при покупке 2 000 000 руб.
Налогооблагаемая база: 4 600 000 − 1 000 000 − 2 000 000 = 1 600 000 руб.
НДФЛ: 1 600 000 × 13 % = 208 000 руб.
Как подать декларацию и заплатить
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подать 3-НДФЛ в налоговую по месту жительства.
- Оплатить налог до 15 июля.
- Если применялись вычеты, прикладывать к декларации договоры, платёжки, свидетельства.
Что измениться в 2027 году
Пока правила зафиксированы до конца 2026 года. Однако в Госдуме в 2024 г. уже обсуждалась инициатива сократить общий срок владения до 3 лет для всех объектов. Окончательное решение ещё не принято, следите за обновлениями.
Краткий чек-лист продавца
- Определить, каким способом получена квартира и сколько лет в собственности.
- Если 3 или 5 лет уже прошли — налог не платится, декларацию не подаём.
- Если срок короче, считаем налог и выбираем выгодный способ уменьшения базы.
- Не забыть подать 3-НДФЛ и заплатить НДФЛ до установленных дат.
Данный материал подготовлен по состоянию на апрель 2026 г. Перед сделкой рекомендуем уточнять актуальность норм в ФНС или у квалифицированного налогового консультанта.