Самое главное помнить: вы можете продать квартиру, полученную по наследству, без НДФЛ, но только при соблюдении установленного законом минимального срока владения. Если нарушить этот срок — придётся заплатить 13 % (или 15 %) с разницы между ценой продажи и вычетом, а также подать декларацию 3-НДФЛ. Ниже подробно разбираем, какой именно срок действует в 2026 году, с какого момента он считается и как избежать налога.

Какой установлен минимальный срок владения в 2026 году

• 5 лет — базовый срок для большинства случаев (ст. 217.1 НК РФ).
• 3 года — пониженный срок, который применяется только в следующих ситуациях:
  • имущество получено по наследству или в дар от близкого родственника (ст. 217.1 ч. 3 п. 3);
  • квартира оказалась единственной на момент продажи;
  • наследование произошло по завещанию, открытому до года (тогда применяется старое правило 3 лет).
• 0 лет — квартира, полученная в наследство до , может быть продана сразу после вступления в права без НДФЛ (если с момента смерти прошло 3 года).

С какого момента считаать срок владения для квартиры по наследству

Важная деталь: для доли, полученной по наследству, срок владения начинается не с даты регистрации права собственности в Росреестре, а со дня смерти наследодателя (определение ВС РФ № 78-КГ15-1 от 2015 г.).

Пример:
Дед умер . Наследник вступил в права и получил выписку ЕГРН . Срок начинается с , а не с . Чтобы воспользоваться льготным 3-летним сроком, квартиру можно продать без НДФЛ уже .

Как продать квартиру после наследства: пошаговый алгоритм

1. Принять наследство (в течение 6 месяцев со дня смерти).
2. Получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре (подать заявление через МФЦ или электронно).
4. Определить минимальный срок владения по таблице выше.
5. Подготовить документы к продаже:
   • выписка ЕГРН;
   • свидетельство о наследстве;
   • паспорт наследника;
   • техпаспорт БТИ;
   • справка об отсутствии задолженности по коммуналке;
   • если квартира была единственной — справка из ЕГРН об этом.
6. Заключить договор купли-продажи, подать на регистрацию перехода права.
7. Если срок владения не выдержан — рассчитать НДФЛ и подать декларацию до 30 апреля следующего года.

Как рассчитать налог, если продать раньше срока

Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 ₽ вычет) × 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽).

Пример расчёта:
Продали квартиру за 4 500 000 ₽, вычет 1 000 000 ₽. Налог = (4 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽.

Можно уменьшить налог, если предоставить документальные расходы на приобретение (например, расходы на оплату долгов наследодателя, капремонт и пр.), но эти траты должны быть подтверждены.

Что изменилось в 2026 году

• Депутаты Госдумы предложили полностью освободить от НДФЛ доходы от продажи недвижимости, полученной по наследству, независимо от срока владения. Инициатива пока на рассмотрении и вступит в силу не раньше 2027 года.
• Кадастровая стоимость при расчёте налога с продажи теперь применяется ко всем объектам, оформленным после , если договорная цена ниже 70 % кадастровой.
• С 2026 года действует новый льготный вычет в размере 2 млн ₽ при продаже единственного жилья, но он пока не распространяется на наследство.

Частые ошибки наследников

1. Убеждение риелтора, что «срок считается с ЕГРН» — это не так.
2. Забывать, что квартира может считаться единственной, если в течение 90 дней до продажи не было других объектов в собственности.
3. Неправильный выбор вычета: наследнику часто выгоднее использовать документальные расходы, если он платил долги наследодателя или ремонтировал квартиру.
4. Игнорировать необходимость подать декларацию, даже если налог равен нулю (например, при продаже по цене ниже вычета).

Что нужно запомнить:

• Минимальный срок для квартиры по наследству — 3 года со дня смерти наследодателя.
• Перед продажей убедитесь, что прошло ровно 3 года со дня смерти.
• Следите за законодательством — возможна отмена НДФЛ для наследников уже в 2027 году.
• Если продать раньше, подготовьтесь к налогу, выберите наиболее выгодный вычет или способ оптимизации.

Чек-лист перед продажей:

1. Уточните дату смерти наследодателя.
2. Убедитесь, что с момента смерти прошло ≥ 3 года.
3. Получите свежую выписку ЕГРН.
4. Соберите пакет документов для покупателя.
5. Рассчитайте налог (если срок меньше 3 лет).
6. Заключите договор и зарегистрируйте переход права.

Внимание! Данная статья не является индивидуальной юридической консультацией. Перед продажей рекомендуем подтвердить актуальность норм с нотариусом или квалифицированным юристом.