Продажа жилой или нежилой недвижимости – одно из самых частых событий, которое влечёт за собой обязательство
по заполнению и сдаче налоговой декларации по форме 3‑НДФЛ. В 2026 году в России вступили в силу
поправки к Налоговому кодексу, уточняющие порядок освобождения от уплаты НДФЛ и сроки подачи деклараций.
В статье мы подробно разберём, какие сроки необходимо соблюдать, какие доходы подлежат декларированию,
а также какие вычеты и льготы могут снизить налоговую нагрузку.
Правовая база
Основным нормативным документом, регулирующим порядок подачи декларации 3‑НДФЛ, является
Налоговый кодекс РФ,
а также Федеральный закон № 122‑ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс РФ», принятый в 2025 году.
По состоянию на 30 апреля 2026 года в Госдуме одобрили ряд поправок, которые:
- уточняют порядок освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности более 5 лет;
- устанавливают окончательный срок подачи деклараций за 2025 год – 30 апреля 2026 года;
- вводят новые категории вычетов, позволяющие уменьшить налоговую базу до нуля.
Когда обязательна декларация 3‑НДФЛ?
Обязанность подать декларацию возникает, если у вас есть один или несколько из перечисленных ниже доходов:
- Продажа недвижимости, которой вы владели менее 5 лет (для жилой недвижимости) или менее 3 лет (для нежилой).
- Получение выигрыша в лотерее, размере более 4 000 рублей.
- Арендный доход, не учитывающийся налоговым агентом.
- Продажа имущества, полученного в дар, наследство и т.п., если срок владения менее установленных нормативом.
Ключевые сроки подачи декларации
Согласно текущим поправкам, сроки подачи декларации 3‑НДФЛ за любой календарный год такие:
- С 1 января по 30 апреля следующего года – обязательный срок подачи декларации в налоговый орган.
- Для тех, кто подал декларацию после 30‑го апреля, предусмотрена штрафная санкция в виде пени за каждый день просрочки.
Пример: если вы продали квартиру в 2025 году, то декларацию за 2025 год необходимо сдать не позднее 30 апреля 2026 года.
Пошаговая инструкция по заполнению 3‑НДФЛ
Шаг 1. Сбор необходимых документов
- Копия договора купли‑продажи недвижимости.
- Документы, подтверждающие дату приобретения (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности).
- Квитанция об уплате госпошлины (если применимо).
- Справка о доходах (если получали арендный доход).
Шаг 2. Расчёт налоговой базы
Налоговая база = Цена продажи – Цена приобретения – Расходы, непосредственно связанные с продажей (например, комиссии агентства).
Если объект находился в собственности более 5 лет, налоговая база считается нулевой и налог не уплачивается.
Шаг 3. Выбор вычета
Существует два основных типа вычетов:
- Социальный вычет (на покупку нового жилья) – максимум 2 млн рублей, уменьшает налогооблагаемую базу.
- Имущественный вычет – позволяет уменьшить налог на 13 % от разницы между продажной и покупной ценой, если срок владения менее 5 лет.
Шаг 4. Заполнение формы 3‑НДФЛ
Форма доступна в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.ru. Основные разделы:
- Раздел «Доходы» – указываете сумму выручки от продажи.
- Раздел «Вычеты» – указываете размер применяемого вычета.
- Раздел «Налог к уплате» – автоматически рассчитывается системой.
Шаг 5. Подача декларации и уплата налога
Декларацию можно подать:
- Через Личный кабинет налогоплательщика (рекомендованный способ).
- Лично в налоговую инспекцию (по месту жительства).
- Почтовой отправкой (с рекомендацией использовать заказное письмо).
Если после расчётов у вас образовалась налоговая задолженность, её необходимо уплатить в течение 30 дней с даты получения налоговой декларации.
Что происходит, если срок пропущен?
В случае несвоевременной подачи 3‑НДФЛ налоговой службой начисляются пени в размере 0,1 % от суммы налога за каждый день просрочки. При длительной задержке может быть применена административная ответственность.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Вопрос: Нужно ли подавать декларацию, если я продал квартиру, которой владел более 5 лет?
- Ответ: Нет. При владении более 5 лет (для жилой недвижимости) доход от продажи освобождается от НДФЛ, и декларацию подавать не требуется.
- Вопрос: Какой срок считается «незпрерывным владением»?
- Ответ: Непрерывным считается владение, которое не прерывалось ни на один день. Если вы продавали имущество и потом покупали другое, период владения считается прерванным.
- Вопрос: Можно ли использовать несколько вычетов одновременно?
- Ответ: Да, если условия вычетов не исключают друг друга. Например, можно одновременно применить имущественный вычет и социальный (при покупке нового жилья).
- Вопрос: Что делать, если я не получил уведомление от налоговой о необходимости подачи декларации?
- Ответ: Уведомление не является обязательным. Обязанность подачи декларации возникает автоматически, если у вас есть доходы, подпадающие под её требования. Лучше самостоятельно проверить наличие обязательств в личном кабинете.
Полезные ссылки
- Инструкция по заполнению формы 3‑НДФЛ
- Налоговый кодекс РФ (части 2‑я)
- Поправки в Налоговый кодекс от 30 сентября 2025 г.
Соблюдение сроков подачи декларации 3‑НДФЛ – ключевой фактор, позволяющий избежать штрафов и пени.
При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее установленного срока, обязательным является
расчёт налога, заполнение формы 3‑НДФЛ и её сдача до 30 апреля следующего года. Внимательно изучайте
возможности вычетов, собирайте все подтверждающие документы и используйте онлайн‑сервисы ФНС для ускорения процесса.
Помните: своевременная декларация экономит ваши деньги и нервы!