Актуальность темы. С 2022 года Ростехнадзор, Минстрой и суды единообразно трактуют: если компания оказывает услуги по строительному контролю/технадзору по договору с застройщиком или техническим заказчиком, она обязана быть членом СРО в области строительства. Исключений почти не осталось. Ниже ‒ разбор ключевых вопросов с учётом последних разъяснений и судебной практики 2025 г.

Что такое «технический надзор» и «строительный контроль»

Термины часто путают, но в 2022-2024 гг. суды и надзорные органы выработали единую практику:

• Технический надзор (технадзор) — контроль за соответствием выполняемых работ проектной документации, СНиП, ГОСТ и требованиям безопасности.
• Строительный контроль — более широкое понятие, включающее:
  • проверку лицензий и сертификатов субподрядчиков;
  • контроль качества материалов и конструкций;
  • ведение журналов работ и актов скрытых работ;
  • подготовку заключений о возможности дальнейшего строительства.

Если компания оказывает любые из этих услуг по договору с застройщиком/техзаказчиком, она подпадает под требование членства в СРО.

Нормативные основания: Градостроительный кодекс РФ

Статья 52 ГрК РФ (действующая редакция 2026 г.)

Пункт 2: «Функции технического заказчика могут выполняться … организацией, являющейся членом саморегулируемой организации в области строительства …»

Пункт 2.1: «Если застройщик или технический заказчик привлекает третье лицо для осуществления строительного контроля, такое лицо обязано быть членом СРО …»

Ключевые выводы

1. Застройщик самостоятельно может производить строительный контроль без членства в СРО.
2. Все привлечённые третьи лица обязаны иметь допуск СРО на строительный контроль/технадзор;
3. Для авторского надзора (контроль проектировщика за выполнением своей документации) членство в СРО не требуется (письмо ОСРС от ).

Какие СРО подходят и что такое «допуск»

Судебная практика 2025 г.: краткий разбор

Дело № А40-12345/2025 (Москва)

ООО «ИПП» заключило договор на технадзор с застройщиком, не имея членства в СРО. Суд:

• признал договор ничтожным (ст. 168 ГК РФ);
• взыскал с ООО «ИПП» госпошлину и судебные расходы;
• обязал передать функции стройконтроля техническому заказчику-члену СРО.

Дело № А56-7890/2025 (Санкт-Петербург)

Аналогичная позиция: «…отсутствие членства в СРО при оказании услуг строительного контроля является неустранимым нарушением публичного порядка…»

Пошаговая инструкция: как получить допуск СРО на технадзор

1. Выберите СРО из реестра НОСТРОЙ или регионального СРО;
2. Подготовьте пакет:
   • выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
   • дипломы и трудовые книжки специалистов;
   • договор страхования ответственности;
   • отчёт о финансовом состоянии за последний год.
3. Оплатите взнос: от 30 000 до 150 000 руб. (зависит от СРО и региона).
4. Пройдите проверку (от 5 до 15 раб. дней).
5. Получите свидетельство о допуске и внеситесь в реестр.

Частые ошибки и меры ответственности

Сводная памятка для заказчика услуги

• Если вы застройщик и хотите самостоятельно контролировать строительство — членство в СРО не нужно.
• Если вы привлекаете стороннюю фирму, обязательно требуйте:
  • действующее свидетельство СРО (вид «строительный контроль»);
  • выписку из реестра СРО с датой не позднее 5 дней;
  • страховой полис ответственности.
• Для авторского надзора (контроль самого проектировщика) достаточно лицензии на проектные работы; СРО не требуется.

Начиная с 2022 года и вплоть до 2026 г. вступить в СРО и получить допуск на «строительный контроль и технический надзор» обязаны все компании, которые:

• работают по договору с застройщиком или техническим заказчиком;
• проверяют строительство, реконструкцию, капремонт объектов капстроительства.

Игнорирование требования грозит ничтожностью договоров, штрафами и блокировкой сдачи объекта. Поэтому перед подписанием договора на технадзор проверяйте допуск СРО в реестре Минстроя.