Дата актуализации: 19 апреля 2026
Краткий вывод: сколько стоит 1 м²
В Москве средняя ставка аренды нежилого помещения на начало 2026 года колеблется от 1 200 до 1 800 руб./м²/мес. для стандартных офисов класса B/C.
Для помещений высокого класса A в центре города или у станций метро «Киевская», «Белорусская» — от 6 500 до 8 400 руб./м²/мес.
Как формируется рыночная арендная ставка
Три ключевых принципа оценки
- Рыночная арендная ставка — средняя цена по схожим объектам на данный момент;
- Условия договора — срок, индексация, обязанности по коммунальным платежам, отделка, ставки НДС.
- Конкурентная среда — количество предложений поблизости и спрос со стороны бизнеса.
Основные факторы, влияющие на цену
- Локация. Центр Москвы = максимум. За МКАД = минимум, но современные загородные бизнес-парки могут быть дороже «периферийных» зданий в городе.
- Класс здания. A > B+ > B > C по уровню инфраструктуры, отделке, инженерии.
- Площадь и конфигурация. Чем больше площадь, тем ниже ставка за м².
- Экономический климат. Рост ставок в 2023 году составил 1,6-2,8 % для офисов класса A/B, но в 2024-2025 гг. темпы роста замедлились.
- Специфика бизнеса арендатора. Ресторан, производственный цех или шоу-рум требуют дополнительных коммуникаций и вытяжек, что повышает плату.
Типовые диапазоны цен в крупных городах (руб./м²/мес.)
| Город | Офисы класса B/C | Торговые помещения | Индустриальные/складские |
|---|---|---|---|
| Москва (внутри МКАД) | 1 200 – 1 800 | 2 500 – 4 500 | 600 – 1 100 |
| Москва (центр, класс A) | 6 500 – 8 400 | 8 000 – 12 000 | — |
| Санкт-Петербург | 1 170 | 3 300 | 500 – 900 |
| Регионы >1 млн чел. | 400 – 800 | 800 – 1 500 | 250 – 600 |
Как самостоятельно оценить ставку аренды
Шаг 1. Аналоги
Соберите 5–7 объявлений о сдаче аналогичных (по площади, классу, локации) помещений на Avito, ЦИАН, Лираль.
Шаг 2. Корректировки
- Делайте скидку 3–7 % за долгосрочный договор.
- Добавляйте 5–10 % за свободную планировку и ремонт «под ключ».
- Учитывайте сезонность: август–октябрь — пик спроса, июль и январь — спад.
Шаг 3. Формула быстрой оценки
AR = (S × R) × (1 + K₁) × (1 – K₂), где
- AR — годовая арендная плата;
- S, площадь (м²);
- R — средняя ставка по аналогам (руб./м²/мес.);
- K₁, премия за преимущества (до 0,15);
- K₂ — дисконт за недостатки (до 0,10).
Примеры расчёта
Малый офис 50 м² у метро «Киевская»
Средняя ставка по аналогам: 1 500 руб./м².
AR = 50 × 1 500 × 12 = 900 000 руб./год или 75 000 руб./мес.
Ресторан 150 м² в центре СПб
Средняя ставка по торговым помещениям: 3 300 руб./м².
Премия за витрину и фасад: +15 %.
AR = 150 × 3 300 × 12 × 1,15 = 6 831 000 руб./год.
Как повысить доходность объекта
- Ремонт и дизайнерская отделка — позволяет поднять цену на 10–25 %.
- Разделение большой площади на коворкинг-карты или мини-офисы увеличивает «цену за м²» при продаже «кресла».
- Гибкие условия: возможность краткосрочной аренды +20 % к ставке.
- Услуги «под ключ»: интернет, мебель, уборка, арендатор платит премию за комфорт.
Заказ профессиональной оценки
Если объект стоит >30 млн руб. или нужен отчёт для банка/суда, лучше заказать независимую оценку.
Стоимость услуги в Москве: от 5 000 руб., срок — 1–3 дня.
- Минимальная ставка в регионах — 250–400 руб./м²/мес;
- Средняя ставка по России в 2026 г. — 700–1 200 руб./м²/мес.
- Максимальная ставка в центре Москвы для премиум-офисов — до 8 400 руб./м²/мес.
Планируя сдавать или снимать нежилое помещение, всегда сравнивайте не только цену, но и качество инфраструктуры, юридическую чистоту договора и динамику спроса на конкретную категорию недвижимости.