Кадастровая стоимость — это официальная оценка стоимости объектов недвижимости, проводимая в целях налогообложения, расчёта арендных платежей и иных обязательных платежей. Важно понимать, что «средний уровень» кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) не существует как отдельный правовой показатель, но именно итоговые результаты кадастровой оценки всей совокупности объектов формируют именно этот «средний уровень». В статье разбираемся, кто, на каком основании и в какой срок утверждает результаты кадастровой оценки на уровне муниципалитета.

Почему «средний уровень» не прописан в законе, но всё‑равно важен

• Кадастровая стоимость устанавливается в отношении каждого конкретного объекта недвижимости.
• После того, как все объекта оценены, их совокупные значения автоматически формируют статистическую картину по муниципальному району или городскому округу.
• Именно эта статистика используется бюджетными и налоговыми органами для:
  • прогнозирования поступлений в местный бюджет от налога на имущество;
  • корректировки ставок земельного налога;
  • анализа справедливости распределения налоговой нагрузки между собственниками.

Таким образом, «средний уровень» — это фактический итоговый показатель, формируемый по всей совокупности объектов после утверждения результатов кадастровой оценки.

Нормативно-правовая база

Ключевые документы

1. Федеральный закон от № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции 2025 года):
   • ст. 24.4 — порядок определения кадастровой стоимости;
   • ст. 24.5 — сроки проведения государственной кадастровой оценки;
   • ст. 24.21 — обязанность органа местного самоуправления утвердить результаты кадастровой оценки на территории муниципального района/городского округа.
2. Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — устанавливает процедуру сбора, анализа и утверждения результатов.
3. Приказ Минэкономразвития России № 720 от — методика расчёта средних показателей и формы отчётности.

Кто выполняет кадастровую оценку и кто утверждает результаты

Алгоритм утверждения результатов кадастровой оценки

1. Заседание комиссии
   Администрация муниципального района (городского округа) созывает комиссию по вопросам утверждения результатов кадастровой оценки. В состав входят:
   • представители администрации;
   • территориального управления Росреестра;
   • налоговой службы;
   • отдела архитектуры и градостроительства;
   • общественных объединений собственников.
2. Принятие решения
   На основании протокола комиссии и отчёта ФКП Росреестра исполнительный орган издаёт постановление (распоряжение) «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории …».
   Текст постановления включает:
   • перечень видов недвижимости (земельные участки, жилые дома, квартиры, нежилые помещения);
   • ссылку на методику расчёта;
   • таблицу средних показателей по категориям;
   • дату вступления результатов в силу.
3. Публикация
   Постановление публикуется:
   • на официальном сайте муниципального образования;
   • в государственной информационной системе «Федеральная служба кадастра и картографии» (https://pkk.rosreestr.ru);
   • в газете муниципального района (если предусмотрено уставом).
4. Передача в Росреестр
   Копия постановления и обновлённый реестр объектов недвижимости направляются в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в течение 10 рабочих дней.

Как рассчитывается «средний уровень» на практике

Формула, применяемая ФКП Росреестра:

Средний уровень кадастровой стоимости =
(Σ Кадастровая стоимость всех объектов) / (Количество объектов)

При этом:

• для земельных участков рассчитывается отдельно по категориям земель (земли населённых пунктов, сельхозназначения, промназначения и т.д.);
• для капитальных объектов — по видам разрешённого использования (жилые, нежилые);
• результаты округляются до рублей за 1 м² (для земли) и до рублей за 1 м³ (для зданий).

Что произойдёт после утверждения

1. Налоговые уведомления будут сформированы на основании новой кадастровой стоимости начиная с 1 января следующего налогового периода.
2. Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной, он вправе:
   • подать заявление на пересмотр в комиссию при Росреестре — в течение 5 лет со дня публикации результатов;
   • обратиться в суд, в течение 10 лет.
3. Раз в 3 года (а в крупных муниципалитетах — ежегодно) проводится повторная оценка, и весь алгоритм повторяется заново.

Актуальные сроки на 2026 год

С учётом редакции законов 2025 года и информации на :

• Результаты кадастровой оценки, проведённой в 2025 году, должны быть утверждены не позднее .
• В 2026 году начнётся очередной цикл оценки, результаты которого вступят в силу с .

Пошаговая памятка для главы района/округа

1. За 60 дней до истечения срока (до ) проверьте наличие:
   • отчёта ФКП Росреестра;
   • заключения региональной комиссии;
   • протокола общественных обсуждений.
2. Организуйте заседание комиссии по утверждению результатов.
3. Подготовьте проект постановления администрации.
4. Опубликуйте постановление и передайте данные в Росреестр.

Ответы на часто задаваемые вопросы