Термин «среднеэтажная застройка» часто используется в нормативных документах, договорах долевого участия, проектной документации и даже в рекламных буклетах. Однако количество этажей, которое считается «средним», не всегда очевидно. В этой статье мы подробно разберёмся, какой диапазон этажей классифицируется именно как среднеэтажная жилая застройка по классификатору Росреестра, и почему это важно для застройщиков, девелоперов и покупателей жилья.
Что такое классификатор Росреестра и где он применяется
Росреестр использует единую систему классификации объектов недвижимости, в которую входят:
- Классификатор типов объектов недвижимости (утверждён приказом Минэкономразвития России № 634 от );
- Классификатор параметров объектов капитального строительства (КП ОКС);
- Типовые элементы земельных участков, зданий и помещений (ТЕЗУ/ТЕЗ/ТЕП).
Именно в этих документах закреплены цифровые характеристики, в т.ч. понятие «среднеэтажная».
Сколько этажей считается среднеэтажной застройкой
Согласно актуальной редакции классификатора Росреестра:
Диапазон этажей, относящийся к среднеэтажной застройке:
от 5 до 10 этажей включительно.
| Тип застройки | Кол-во этажей | Особенности |
|---|---|---|
| Малоэтажная | 1–4 | Индивидуальные дома, таунхаусы, коттеджи |
| Среднеэтажная | 5–10 | Общепринятый многосекционный жилой фонд |
| Высотная | 11–25 | Современные многоэтажки, монолитно-каркасные дома |
| Многофункциональная высотка | 26+ | «Небоскрёбы», ЖК бизнес- и премиум-класса |
Почему важно указывать правильный тип застройки
- Формы статистической и cadastral отчётности. Ошибка приведёт к несоответствию в ЕГРН и может вызвать отказ в регистрации.
- Налоги и тарифы ЖКХ. Например, тариф на электро- и теплоснабжение для среднеэтажных домов часто отличается от высотных.
- Градостроительные нормативы. Среднеэтажная застройка подпадает под отдельный класс плотности населения и инфраструктурную нагрузку.
- Договоры долевого участия (ДДУ). В п.2.1.2. ДДУ обязательно указывается «количество этажей: ___ (среднеэтажная)».
Где встречается код «среднеэтажная» в документах
- Выписка ЕГРН → раздел «Сведения о здании» → поле «Количество этажей» + добавочный признак «Среднеэтажная».
- Проектная декларация застройщика (п. 2.4.2) — обязательное указание типа дома.
- Разрешение на ввод в эксплуатацию — форма РОСТЕК (приложение № 8 к ПП РФ № 698).
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в графе «Параметры разрешённого строительства».
Частые вопросы и ошибки
Вопрос: «Если в доме технический подвал и техэтаж, считаются ли они?»
Ответ: Нет. В классификаторе учитываются только надземные жилые/нежилые этажи. Подвал и техэтаж не входят в общее число.
Вопрос: «Дом из 10 квартир по 2 этажа каждая — это среднеэтажная?»
Ответ: Да, если общая высота каждой секции ≤ 10 этажей. Важно суммировать этажи именно в рамках одной кадастровой записи (здания).
Ошибка: указывать 4 этажа как «среднеэтажную»
Росреестр вернёт документы на доработку: 1–4 этажа относятся к малоэтажной застройке.
Как проверить свой дом в Росреестре
- Зайдите на официальный сайт Росреестра.
- Выберите «Справочная информация по объектам недвижимости».
- Введите кадастровый номер или адрес.
- В открывшейся карточке объекта найдите строку «Количество этажей» и «Тип застройки».
Среднеэтажная жилая застройка по классификатору Росреестра — это от 5 до 10 этажей. Правильная квалификация помогает избежать проблем при регистрации, влияет на налоги и упрощает взаимодействие с госорганами. Перед подачей документов сверяйтесь с официальными источниками или консультируйтесь с кадастровым инженером.
Актуально на 20 апреля 2026 г.