— Если вы планируете продать квартиру в 2026 году, то рано или поздно столкнётесь с необходимостью подготовить и подать декларацию 3-НДФЛ. Это основной документ, через который ФНС отслеживает ваши налоговые обязательства. В статье мы разберёмся, когда нужно платить налог, когда можно избежать уплаты, как правильно заполнить форму и какие сроки не стоит пропускать.
Когда возникает обязанность подавать 3-НДФЛ
Налоговый кодекс РФ обязывает физических лиц подавать декларацию в двух случаях:
- Если вы продали объект недвижимости, который находился у вас в собственности меньше минимального срока.
- Если доход от продажи превышает вычет или расходы на приобретение имущества.
Минимальный срок владения в 2026 году
В общем случае — 5 лет. Однако есть исключения, при которых срок сокращается до 3 лет:
- Жильё получено по наследству или в дар от близких родственников.
- Квартира приватизирована.
- Жильё приобретено по договору ренты или пожизненного содержания.
- Семьи с 2 и более детьми освобождаются от налога при продаже любой квартиры независимо от срока владения, если в течение 1 года приобретается другое жильё большей площади или стоимости (поправки 2021 года).
Кроме того, письмо ФНС от № БС-3-11/10276 разъясняет: если вы получаете квартиру в наследство, у вас есть 90 дней «отсрочки», чтобы продать другую принадлежащую вам квартиру без НДФЛ при условии, что она была в собственности от 3 лет и более.
Как рассчитать налог к уплате
Налоговая база
Берётся наибольшее значение из двух сумм:
- Цена по договору купли-продажи.
- 70 % от кадастровой стоимости (если она выше).
Налоговые вычеты
Вы можете уменьшить доход от продажи на:
- Имущественный вычет — 1 млн рублей (один раз в год на все объекты).
- Документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры (ремонт, проценты по ипотеке и др.).
Пример:
- Цена продажи: 5 000 000 ₽
- Кадастровая стоимость: 6 000 000 ₽
- 70 % кадастровой: 4 200 000 ₽ → меньше цены, берём 5 000 000 ₽
- Расходы на покупку: 3 500 000 ₽
Налог: (5 000 000 ₽ – 3 500 000 ₽) × 13 % = 195 000 ₽
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога
- Сдать декларацию — до 30 апреля 2027 года, если квартира продана в 2026 году.
- Уплатить налог, до 15 июля 2027 года.
Декларацию можно подать через:
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru.
- Приложение «Госуслуги».
- Учреждение МФЦ.
Как заполнить 3-НДФЛ за 3 минуты
- Войдите в личный кабинет ФНС → раздел «Жизненные ситуации» → «Подать 3-НДФЛ».
- Выберите «Продажа недвижимости».
- Автоматически подтянутся данные из Росреестра: проверьте дату регистрации и стоимость.
- Укажите сумму продажи и вычет/расходы.
- Подпишите декларацию ЭЦП (Электронно-цифровой подписью) и отправьте.
Частые ошибки и советы
- Ошибка 1: забыть указать 70 % кадастровой стоимости — ФНС самостоятельно пересчитает и выставит штраф.
- Ошибка 2: пропустить срок подачи — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽.
- Совет 1: сохраняйте все договоры, чеки, платёжные поручения — они понадобятся для подтверждения расходов.
- Совет 2: Если у вас несколько продаж в году, используйте вычет 1 млн ₖ на все объекты совокупно, а не на каждый.
Что делать, если платить налог не нужно
Даже при нулевом налоге подать 3-НДФЛ обязательно, если квартира была в собственности меньше минимального срока. В декларации укажите «0 ₽ к уплате» и приложите документы, подтверждающие освобождение от налога (например, свидетельство о наследстве).
- ✅ Проверьте срок владения: 3 или 5 лет.
- ✅ Сравните цену продажи и 70 % кадастровой стоимости.
- ✅ Выберите выгодный вариант вычета: 1 млн ₽ или расходы.
- ✅ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года.
- ✅ Уплатите налог до 15 июля 2027 года.
Если остались вопросы, воспользуйтесь сервисом Госуслуги или запишитесь на консультацию в любой офис ФНС — консультации бесплатны.