Что такое «способ управления» по Жилищному кодексу РФ

Способ управления многоквартирным домом (МКД) — это правовая форма взаимоотношений собственников помещений с организацией (или товариществом), которая обеспечивает эксплуатацию общего имущества, содержание коммунальной инфраструктуры и решение текущих вопросов жизнедеятельности дома.
С 2026 года, после принятия федерального закона от № 920521-8, перечень допустимых способов окончательно закреплён в статье 161 Жилищного кодекса РФ (в ред. 2026 г.).

Какие способы управления допустимы в 2026 году

Непосредственное управление собственниками

• Суть. Собственники самостоятельно решают все вопросы содержания дома: нанимают персонал, заключают договоры на вывоз мусора, ремонт лифтов, уборку и т.д.
• Когда применимо. Подходит для небольших домов (обычно до 30 квартир), где жильцы готовы объединиться и вести постоянную «бухгалтерию».
• Подводные камни. Риск перерасхода бюджета, отсутствие страхования гражданской ответственности, сложности при аварийных ситуациях.

Управляющая организация (УО)

• Суть. Собственники выбирают на общем собрании лицензированную УО и заключают с ней договор управления. Все расчёты ведёт УО, жильцы получают единый счёт.
• Как выбрать. Необходимо проверить:
  1. наличие лицензии (реестр Ростехнадзора);
  2. доступ к единому расчётно-информационному центру (ЕРИЦ);
  3. отзывы и рейтинги (сайт «Дом.рф», портал «Госуслуги ЖКХ»).
• Новое в 2026 г. УО обязана размещать на Госуслугах ежеквартальные технические отчёты, включая фото- и видеофиксацию выполненных работ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ/ТСН)

• Суть. Юридическое лицо, создаваемое самими собственниками. ТСЖ может самостоятельно заключать договоры с подрядчиками, держать счет в банке, привлекать субсидии.
• Как создать.
  1. Инициативная группа из 5–10 собственников подаёт уведомление в управу района.
  2. Проводится общее собрание (очное или заочное) с кворумом 50 % + 1 голос.
  3. Регистрируется в ФНС как некоммерческая организация.
• Плюсы. Полный контроль над деньгами, возможность получить гранты на капремонт, выбор любых подрядчиков.
• Минусы. Необходимо вести бухгалтерию, проводить ревизии, нести ответственность перед контролирующими органами.

Жилищный кооператив (ЖСК) – вывод из оборота

С г. ЖСК больше не могут выступать в роли управляющих МКД. Существующие кооперативы должны либо трансформироваться в ТСЖ, либо передать функции лицензированной УО.
Переходный период составляет 18 месяцев: до г. все договоры управления, заключённые ЖСК, подлежат расторжению или замене.

Как собственники могут изменить способ управления

Алгоритм общего собрания (ст. 44–48 ЖК РФ)

1. Инициатива. Любой собственник или управляющая компания может подать письменное предложение.
2. Уведомление. За 10 дней до собрания размещается объявление на подъезде и публикуется в ЕГРН-ЖКХ.
3. Кворум. Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников (владельцев квартир + долей в нежилых помещениях).
4. Фиксация. Протокол подписывается инициативной группой и направляется в управу района в течение 5 дней.

Что происходит в регионах уже сейчас

Калининград

Середина 2025 года стала точкой роста: за 9 месяцев количество ТСЖ увеличилось на 23 % (с 412 до 507). Городская администрация запустила «Школу председателя ТСЖ» – бесплатные курсы для активистов.

Новокузнецк, ул. Новобайдаевская, 11а

Уникальная ситуация: два юридических лица одновременно подавали показания ПУ в ЕИРЦ. В июне 2026 г. общее собрание приняло решение оставить только ТСЖ «Байдаевский-11», расторгнув договор с кооперативом «ЖилСервис» в связи с вступающим в силу запретом на ЖСК.

Краткий чек-лист для собственников

• Определите, сколько жильцов готовы участвовать в самоуправлении.
• Сравните тарифы УО в вашем районе через сайт «Госуслуги ЖКХ».
• Если выбираете ТСЖ, пройдите бесплатный онлайн-курс «ТСЖ-старт» на платформе Дом.рф.
• Не забудьте зафиксировать решение в протоколе и подать его в МФЦ в течение 5 рабочих дней.

Способ управления — это не просто формальность, а инструмент, который влияет на тарифы, качество услуг и долгосрочное содержание вашего дома.
В 2026–2028 годах российские МКД переживают «точку перезагрузки»: уходят в прошлое ЖСК, усиливается контроль за УО, растёт популярность ТСЖ.
Главное — собственники сами решают, кто будет управлять их общим имуществом: они могут сменить способ управления на общем собрании в любой момент, если соблюдены процедуры ЖК РФ.