Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Общее понятие и законодательная база

Формирование (образование) земельного участка, это юридически значимая процедура, в результате которой:

• определяются границы участка впервые;
• изменяются границы существующих участков;
• возникает новый объект недвижимости, подлежащий кадастровому учёту.

Основные нормативные источники:

1. Земельный кодекс РФ (гл. 11.2 ‑ 11.10);
2. Градостроительный кодекс РФ (ст; 43-46);
3. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
4. Приказ Минэкономразвития № 540 от (ВРИ земель).

Основные способы формирования земельных участков

Формирование из государственных или муниципальных земель

Применяется, когда земля до начала процедуры не была разграничена и не числится в ЕГРН как самостоятельный участок.

Алгоритм:

1. Разработка проекта межевания территории (ПМТ), включает текстовую часть и чертежи (ст. 43 ГрК РФ).
2. Обязательные публичные слушания или общественные обсуждения (ст. 45, 46 ГрК РФ).
3. Утверждение ПМТ органом местного самоуправления.
4. Опубликование решения в порядке официального опубликования муниципальных правовых актов.
5. Подготовка межевого плана кадастровым инженером.
6. Подача документов в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Важно! Если в жилой застройке образуются участки, ПМТ обязателен, даже если земля уже числится на балансе муниципалитета (см. п. 8 ст. 11.3 ЗК РФ).

Раздел существующего земельного участка

Используется, когда один участок делится на два и более. Все новые участки получают новые кадастровые номера, а сведения о старом исключаются из ЕГРН.

Условия:

• исходный участок стоит на кадастровом учёте;
• границы уточнены в соответствии с законодательством (если нужно — процедура уточнения границ);
• подготовлен межевой план на раздел.

Объединение смежных участков

Два и более участков с одинаковым правом собственности или аренды объединяются в один. Смежность территорий обязательна.

• образуется один крупный участок;
• данные об исходных участках исключаются из ЕГРН;
• регистрируется новый кадастровый номер.

Выдел доли из долевой собственности

По заявлению одного из участников долевой собственности возможно выдел обособленного земельного участка.

Последствия:

• участник становится единоличным собственником выделенного участка;
• его доля в праве на оставшийся участок прекращается.

Перераспределение земель

Комплексная процедура, при которой сразу несколько участков преобразуются: часть может быть объединена, часть — разделена, образуются новые участки.

Особенности формирования ЗУ под многоквартирным домом

Для МКД земельный участок формируется как общее имущество собственников помещений. Алгоритм:

1. Собрание собственников принимает решение о формировании участка.
2. Разрабатывается и утверждается ПМТ (при необходимости).
3. Готовится межевой план и документы подаются в Росреестр.
4. После регистрации участок вносится в ЕГРН с указанием вида разрешённого использования «для эксплуатации многоквартирного дома».

Процедура подготовки межевого плана (кратко)

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1. Обязательно ли торги при формировании участка из муниципальных земель?

Если участок формируется под объект, включённый в перечень Правительства РФ, аукцион может не проводиться; используется процедура без предоставления земельного участка и установления сервитутов (см. сайт Администрации Санкт-Петербурга).

Вопрос 2. Можно ли образовать участок без ВРИ?

Нет. После формирования участка необходимо определить его вид разрешённого использования. Если требуемого ВРИ нет в классификаторе приказа № 540, придётся согласовывать изменение вида использования.

Вопрос 3. Что происходит с арендой при объединении участков?

Если участки находятся в аренде, потребуется перезаключение договора аренды на новый объединённый участок с сохранением или пересмотром условий.

Ключевые изменения 2026 года

• С 1 марта 2026 г. вступил в силу Федеральный закон, изменивший правила определения ВРИ земельных участков. Теперь перечень стал более гибким, но контроль за соответствием усилился.
• С 1 сентября 2026 г. расширены основания изъятия бесхозных или неиспользуемых участков. В частности, земля может быть изъята, если объект не построен в установленный срок.
• Унифицирована процедура предоставления земель льготным категориям (многодетные семьи, инвалиды, ветераны) без торгов.

1. Определите исходное состояние земли (частная, государственная, муниципальная).
2. Выберите способ формирования: формирование из муниципальной земли, раздел, объединение, выдел доли.
3. Подготовьте необходимые градостроительные документы (ПМТ, схему расположения).
4. Проведите общественные обсуждения при необходимости.
5. Закажите межевой план у кадастрового инженера.
6. Подайте документы в Росреестр.
7. Получите выписку из ЕГРН и зарегистрируйте право собственности или аренды.

Информация актуальна на г. Перед началом процедуры рекомендуется получить консультацию кадастрового инженера и юриста по земельному праву.