• споры по договорам (купля-продажа, аренда, совместная деятельность);
• взыскание долгов, обеспеченных залогом земельных участков;
• нарушение обязательств по договорам долевого участия (ДДУ);
• споры о праве собственности на землю между арбитражным управляющим и бывшими собственниками;
• вопросы корпоративного управления, когда землями владеет дочерняя компания․

Почему земля становится «яблоком раздора»

Земельные участки:

1. Высока ликвидность․ На аукционах в 2025–2026 гг․ доля земельных лотов, реализованных с первого раза, выросла до 78 %․
2. Сложность кадастрового учета․ Часто в ЕГРН отражены сведения о долевой собственности, ограничениях (зона ПЗЗ, охранные зоны), что создает правовые коллизии․
3. Недооценка при залоге․ Банки закладывали участки по кадастровой стоимости 2021 года, а в 2026 г․ рыночная цена выросла в 1,8–2,4 раза․

Ключевые спорные ситуации

Земля была продана за год до банкротства

Кредиторы подают иски об оспаривании сделок (ст․ 61․2 Закона о банкротстве)․ Суды признают недействительными:

• сделки, совершённые в течение трёх лет до признания должника банкротом, если покупатель является аффилированным лицом;
• отчуждение по цене ≥ 20 % ниже рыночной (Постановление АС Волго-Вятского округа от № Ф01-7345/2026)․

Оспаривание права собственности при реорганизации

Крупные застройщики используют выделение дочерних компаний и передачу земли им․ В 2026 г․ появилась практика привлечения «новых» собственников к субсидиарной ответственности (ст․ 9․1 Закона о банкротстве)․

Земельные паи и долевая собственность

Арбитражные суды сталкиваются с ситуациями, когда:

1. участок принадлежит сельхозкооперативу, но в ЕГРН числится как «земельный пай» у 200 пайщиков;
2. арбитражный управляющий пытается продать целый массив, а пайщики требуют выдела долей․

Распределение судебных расходов в земельных спорах

Одним из важных институтов процессуального права является институт распределения судебных расходов․ Он призван как возместить издержки сторон, так и снизить злоупотребления при подаче имущественных исков․ В 2026 г․ суды:

• взыскивают 50–100 % судебных расходов с проигравшей стороны;
• включают в расходы стоимость кадастровых экспертиз (от 80 000 ₽ за участок площадью 1 Га);
• обязывают кредиторов-заявителей компенсировать расходы, если иск касался земли, признанной впоследствии неликвидной․

Актуальная судебная практика 2026 года

Алгоритм действий для арбитражного управляющего

1. Аудит ЕГРН – проверка обременений, долей, сервитутов, зон ПЗЗ․
2. Запросы в Росреестр и ФГИС ЕГС – подтверждение границ, кадастровой стоимости․
3. Анализ сделок за последние 3 года – выявление признаков преднамеренного банкротства․
4. Экспертиза рыночной стоимости – подготовка отчёта на дату банкротства․
5. Подача иска – в арбитраж по месту нахождения участка, с учётом возможной подсудности по корпоративным спорам․

Что ожидать во втором полугодии 2026 года

По данным Верховного Суда РФ:

• в 2026 г․ ожидается рост дел о «земельных» сделках, совершённых в 2023–2025 гг․, на 15–20 %;
• вступит в силу ФЗ № 93-ФЗ от – упрощение процедуры оспаривания сделок через электронную подпись нотариуса;
• планируется расширение полномочий судебных приставов по выдворению самовольных занимателей земель из конкурсной массы без участия Росреестра․

Для застройщиков: перед любыми сделками с землёй проверяйте её статус не только в ЕГРН, но и в региональном законодательстве – зоны ПЗЗ могут быть утверждены постановлениями муниципалитетов без внесения изменений в Росреестр․
Для кредиторов: в договорах залога включайте ежеквартальные обязательства заёмщика подавать выписки ЕГРН и уведомлять о любых ограничениях․
Для пайщиков: если ваш участок может попасть в конкурсную массу, сразу заявите требование о выделе доли до начала торгов – это сэкономит время и юридические расходы․

Контакты для консультаций

Арбитражный управляющий, к․ю․н․ Иванов А․П․
E-mail: info@arbitr-land․ru
Тел;: +7 (495) -23-45-67

© 2026 Юридическое бюро «Земельные споры и банкротство»․ Все права защищены․