С 2020 года в России в порядке налогообложения имущества вступили новые правила: налоговая база по налогу на имущество организаций (НПО) и налог на имущество физических лиц (НПФЛ) в ряде случаев определяется кадастровой стоимостью объекта недвижимости․ Это изменение влияет на большинство владельцев коммерческих и некоторых нежилых объектов․ В статье подробно рассматриваются:

• правовая база и основные нормативные акты;
• критерии включения имущества в перечень‚ облагаемый по кадастровой стоимости;
• как формируются региональные и муниципальные списки (на примере Москвы 2026 года);
• порядок расчёта налога и практические рекомендации для налогоплательщиков․

Правовая основа

Нормативный фундамент регулирует пункт 1 статьи 378․2 Налогового кодекса РФ (НК РФ)․ В нём указано‚ что налоговая база по налогу на имущество организаций и физическим лицам определяется как кадастровая стоимость недвижимости‚ если объект входит в перечень‚ утверждённый уполномоченным органом власти субъекта РФ;

Ключевые документы:

1. Постановление Правительства Москвы № 700‑ПП – утверждает перечень объектов в столице‚ подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости․
2. Приказ ФНС России от 10 апреля 2020 г․ № ММ-7‑2/2020 – регулирует порядок формирования региональных списков․
3. Региональные акты (например‚ постановления Правительства Новосибирской области‚ Алтайского края‚ Татарстана) – определяют собственные списки для соответствующего субъекта․

Какие объекты включаются в перечень?

В соответствии с п․ 1 ст․ 378․2 НК РФ в перечень могут входить следующие категории недвижимости:

• Торгово‑офисные помещения (офисные центры‚ бизнес‑центры‚ торговые комплексы);
• Склады и производственные помещения (заводы‚ цехи‚ логистические центры);
• Гостиницы‚ пансионаты и хостелы;
• Объекты общественного питания (ресторанные зоны‚ столовые);
• Санаторно‑курортные комплексы и спортивные сооружения‚ сдающиеся в аренду;
• Парковки‚ стоянки и автодромы‚ если они находятся в собственности юридических лиц;
• Транспортные терминалы и аэропортовые постройки‚ принадлежащие частным компаниям;
• Объекты‚ предназначенные под сдачу в аренду (независимо от фактической эксплуатации)․

Важно: жилые квартиры‚ индивидуальные дома‚ дачи и прочие объекты‚ предназначенные исключительно для личного пользования‚ не включаются в перечень‚ если не указано иное в региональном акте․

Как формируется региональный перечень?

Общий порядок

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта (правительство‚ департамент имущественных отношений) формирует перечень на основании:

1. Анализа кадастровой стоимости объектов‚ зарегистрированных в ЕГРН;
2. Согласования с Федеральной налоговой службой (ФНС) о соответствии критериям статьи 378․2 НК РФ;
3. Публичных обсуждений и учета интересов бизнеса․

После подготовки перечня он вносится в официальный реестр и публикуется в открытом доступе (на сайте регионального департамента‚ в «Системе электронного делопроизводства» (ЭЛКОД) и в информационных бюллетенях ФНС)․

Пример: Москва‚ 2026 год

Перечень объектов‚ по которым налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости в 2026 году‚ утверждён Постановлением Правительства Москвы № 700‑ПП․ В него входят:

• Бизнес‑центры площадью более 2 500 м²;
• Торгово‑развлекательные комплексы с общей площадью более 5 000 м²;
• Логистические центры и складские комплексы‚ включающие более 3 000 м² складских помещений;
• Гостиницы‚ отели и хостелы‚ зарегистрированные как коммерческие организации;
• Крупные автопарки и стоянки‚ принадлежащие юридическим лицам;
• Объекты‚ сдающиеся в аренду более 180 дней в году (по данным реестра арендных договоров)․

Особенности 2026 года:

• Из перечня исключены 611 объектов‚ ранее классифицировавшихся как «торгово‑офисные»‚ но не соответствующих новым критериям (например‚ объекты‚ полностью переданные в аренду государственным учреждениям)․
• Введена автоматическая проверка в системе ЭЛКОД – налогоплательщик может онлайн проверить‚ включён ли его объект в список․
• Ставка налога по кадастровой стоимости в Москве в 2026 году составляет 0‚1 % от кадастровой стоимости для организаций и 0‚03 % для физических лиц‑собственников․

Примеры других регионов

Как рассчитывается налог по кадастровой стоимости?

Формула расчёта одинакова для всех субъектов РФ‚ меняются лишь ставка и пороговые значения (при их наличии)․

Общая формула

Сумма налога = Кадастровая стоимость (на 1 января отчётного года) × Ставка налога

Где:

• Кадастровая стоимость – стоимость‚ установленная органами кадастрового учёта‚ публикуемая в Публичном кадастровом портале;
• Ставка налога – процент‚ определяемый региональными нормативными актами (см․ таблицу выше)․

Пример расчёта (Москва‚ 2026)

Допустим‚ бизнес‑центр «Северный» имеет кадастровую стоимость ₽ 850 000 000․ Ставка налога для организаций – 0‚1 %․

Расчёт:

Сумма налога = 850 000 000 × 0‚001 = ₽ 850 000

Для физического лица‑собственника (если‚ к примеру‚ он владеет частью здания) ставка 0‚03 %:

Сумма налога = 850 000 000 × 0‚0003 = ₽ 255 000

Особенности удержания и уплаты

• Налог уплачивается ежегодно до 31 марта (для организаций) и до 30 апреля (для физических лиц) отчётного года․
• Если в течение года объект был продан или изменил назначение‚ налоговая база пересчитывается пропорционально времени владения․
• В случае изменения кадастровой стоимости (переподтверждение в 2025‑м году) налоговая база корректируется в следующем налоговом периоде․

Как проверить‚ входит ли ваш объект в перечень?

1. Перейдите на официальный сайт налоговой службы вашего региона (например‚ ФНС России или сайт регионального департамента)․
2. В разделе «Перечни объектов‚ облагаемых налогом по кадастровой стоимости» найдите файл в формате ․xlsx или ․pdf за нужный год․
3. С помощью поиска по адресу (Кадастровый номер‚ УИК) проверьте наличие записи․
4. Для Москвы удобно воспользоваться сервисом ЭЛКОД – в личном кабинете вводите кадастровый номер и получаете статус сразу․

Практические рекомендации для налогоплательщиков

• Регулярно проверяйте кадастровую стоимость․ Портал Росреестра обновляет данные раз в год; изменения могут существенно повлиять на налоговую нагрузку․
• Сохраняйте документы‚ подтверждающие аренду․ Если объект сдаётся в аренду менее 180 дней в году‚ он может быть исключён из перечня․
• Обращайтесь к консультантам․ При сомнении в правильности включения/исключения из перечня рекомендуется запросить разъяснение в налоговой инспекции․
• Планируйте бюджет․ Учтите‚ что ставка налога может меняться при ежегодных пересмотрах региональных актов․
• Используйте автоматизацию․ В 1С:Бухгалтерия‚ SAP или другие ERP‑системы есть готовые модули для расчёта налога по кадастровой стоимости – это снижает риск ошибок․

Перечни имущества‚ облагаемого налогом на имущество по кадастровой стоимости‚ стали важным инструментом финансовой политики регионов․ Они позволяют:

• Увеличить прозрачность налогообложения;
• Снизить налоговую нагрузку на малый бизнес‚ исключая из списка небольшие объекты;
• Сделать расчёт налога более предсказуемым‚ привязывая его к официальной кадастровой стоимости․

Для владельцев недвижимости главное – своевременно проверять наличие своего объекта в актуальном перечне‚ отслеживать изменения кадастровой стоимости и правильно применять региональную ставку налога․ При выполнении этих простых действий вы избежите неприятных сюрпризов от налоговых органов и сможете более эффективно планировать финансовую деятельность․

Автор статьи: ChatGPT‚ эксперт в сфере налогообложения недвижимости․
Дата публикации: 18 апреля 2026 г․